マンションは事務所利用可能なのか？知っておくべき注意点について解説

事業を営んでいる方がオフィスを構えるとすれば、オフィスビルを借りるのがスムーズですが、それほど広いスペースは不要な場合もあるでしょう。
また、オフィスビルは費用が高いため、マンションの事務所利用を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、マンションの事務所利用はできるのか、住宅専用の物件との違いやオーナーが事務所として利用してほしくない理由について解説します。
事業用物件の賃貸借契約をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの事務所利用はできるのか

まずは、そもそもマンションを事務所として利用することはできるのかについて解説します。

事務所利用が可能かどうかはオーナー次第

マンションの多くは、住宅専用の物件です。
なかには、事務所利用が可能な物件もありますが、物件数はそれほど多くありません。
マンションの利用について決めるのはオーナーであり、入居者を募集する時点で住宅専用なのか事務所利用が可能なのかが一般的には決まっています。
事務所利用が可能な物件は、物件情報に記載されているか、マンションの管理規約で定めているため確認が必要です。

無断で事務所にしたらどうなるのか

住宅専用のマンションを事務所として利用することは、ルール違反です。
場合によっては、強制退去となる恐れがあるため、管理規約に違反することはしないように注意しましょう。

業種によっては不可の場合がある

事務所利用可能のマンションであっても、業種に制限が設けられているケースが多く見られます。
マンションは集合住宅であるため、ほかの入居者も利用する共用スペースがあります。
具体的には、エントランスやエレベーター、階段、廊下などです。
マンションを事務所として利用するにあたって、不特定多数の方が訪れる、また深夜に来客があるような業種の場合、防犯面でほかの入居者が不安に思う可能性があります。
また、業務のなかで、特殊な機械を使ったり、音やにおいが発生するような業種は、ほかの入居者が不快に思うでしょう。
そうなると、オーナーのところにクレームが来たり、入居者同士でトラブルになったりする恐れがあります。
したがって、業種についてオーナーが許可できないと判断した場合は、利用できないということを理解しておく必要があります。
以下のような業種であれば、事務所利用が可能なことが多いです。

●インターネットを使う業務
●クリエーター（イラストレーターなど）
●電話代行・事務業務

上記のような業種でも、表札に会社名を出すことは不可の場合があるため、オーナーに確認が必要です。

事務所利用可能マンションと住宅専用物件の違い

マンションを事務所として利用するには、事務所利用可能な物件でなければならないことを前章で解説しましたが、そもそも住宅専用物件とはなにが違うのでしょうか。
そこで次に、事務所として利用することが可能な物件と住宅専用物件の違いについて解説します。
2つの主な違いは、以下の3つです。

●登記の内容
●固定資産税
●初期費用

それぞれどのような違いがあるのか、順番に解説します。

登記の内容

マンションの登記をおこなう際には、建物の「用途」についても登録します。
住宅専物件の用途は「居宅」、事務所として使用する場合は「事務所」といったように、用途に応じて登記するのです。
そして、建物は登記の内容どおりに使用しなければなりません。
登記の内容とは異なる用途で使用する場合は、用途を変更する登記手続きが必要です。

固定資産税

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
事務所用途のマンションの固定資産税は、居宅用途のマンションより高くなるのが一般的です。
これは、固定資産の評価が、敷地面積に起因するためです。
居宅の場合、マンションの共有スペースの面積は含まれませんが、事務所が用途の場合、共用スペースも含めて評価します。
したがって、事務所の場合は固定資産評価額が大きくなり、居宅より税額が大きくなるのです。

初期費用

マンションを借りる場合は、住宅専用であっても事務所利用であっても、初期費用が発生します。
具体的に初期費用として支払うのは、敷金や礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険料などです。
住宅専用のマンションの場合、敷金が家賃の1か月分～2か月分が相場ですが、事業用として借りる場合は、家賃の3か月～6か月と高めに設定される傾向にあります。
これは、事務所利用は、不特定多数の方が出入りすることから、住宅専用より劣化や損傷が発生し、原状回復費用が多くかかることが予想されるためです。
また、事務所利用の場合は、家賃に消費税がかかります。
そのため、事務所利用のほうが毎月の出費もかさむことを頭に入れておく必要があります。

マンションの事務所利用をオーナーが嫌がる理由

居住用のマンションを事務所として利用することを嫌がるオーナーは多いです。
そこで最後に、オーナーが居住物件を事務所として利用してほしくない理由について解説します。

理由1：ほかの住民とのトラブルが起こりやすい

最近のマンションは、セキュリティを強化した物件が多く、入居希望者が物件を選ぶ際も、防犯性の高い物件が人気です。
しかし、前章で解説したように、事務所として利用する場合、入居者ではない方が出入りするようになります。
そうなると、防犯性が下がり、空き巣やストーカー被害がないとはいえません。
また、エントランスや廊下などで事務所への訪問者の話し声が頻繁にしたり、業種によっては音楽や作業の音が発生したりなど、騒音トラブルが発生する可能性があります。
さらに、駐車場の問題も起こり得ます。
マンションの駐車場は、基本的に居住者専用です。
事業所が来客者専用のスペースを確保していたとしても、事務所への訪問者が居住者の駐車スペースに駐車してトラブルになることも少なくありません。
こういったことを懸念して、事務所利用を嫌がるマンションのオーナーも多いのです。
前章では、事務所利用が認められやすい業種をご紹介しましたが、反対に、以下のような業種の場合は、敬遠される可能性が高いです。

●弁護士、税理士、司法書士などの事務所
●英会話教室など
●ネイルサロン

事務所利用可能のマンションであっても、上記のような業種で利用できる物件は少ないかもしれません。

理由2：違法な事業がおこなわれる可能性がある

マンションで事務所利用を認めても、実際にどのような業種の事務所なのか不安に思うオーナーもいます。
違法な事業がおこなわれれば、居住者にも悪影響を及ぼすでしょう。
そのようなリスクを避けたいということも、事務所利用を敬遠する理由の1つです。
このように、居住用のマンションを事務所として利用する場合、可能な物件は少ないといえます。
しかし、居住専用物件を勝手に事務所として利用することはルール違反です。
したがって、事務所として利用したい場合は、事務所利用可能物件か確認し、さらに業種についてもしっかり伝えたうえで借りることが大切です。

まとめ

居住専用のマンションは、そもそも建物の用途が「居宅」となっているため、事務所として利用することは認められないことが多いです。
しかし、事務所利用を認めるかどうかはオーナー次第で、オーナーが登記を変更すれば事務所利用が認められる場合もあります。
ただし、業種によっては不可となるケースもあるため、まずは事務所として利用できるかどうか、おこないたい業種に問題ないかを確認することが大切です。