不動産売却における媒介契約について！種類別にメリットや注意点も解説

不動産を売却するときには、まず不動産会社と「媒介契約」を交わす必要があります。
ただし、一口に媒介契約といっても、じつは3つの種類があり、それぞれ特徴が大きく異なる点に注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却時に不動産会社と交わす媒介契約の種類、媒介契約別のメリット、注意点について解説します。

不動産売却時に交わす媒介契約の種類とは？

不動産会社と交わす媒介契約とは、これから売却する不動産に関する諸条件についてを定めた契約です。
媒介契約には3種類あるので、不動産を売却する前にその違いを押さえておきましょう。
ここでは、不動産売却時に交わす媒介契約の種類について解説します。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、契約期間に関する規定がない媒介契約です。
複数の不動産会社と同時に媒介契約を交わせる点や、自分で見つけてきた買主とも売買契約を締結できるところに特徴があります。
また、一般媒介契約では、物件情報をレインズと呼ばれる不動産情報サイトに掲載する義務もありません。
比較的自由に不動産の売却活動をおこなえるところが、一般媒介契約の特徴です。
なお、国土交通省の標準媒介契約約款では、一般媒介契約の契約期間は、原則として3か月以内と定められています。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、一般媒介契約とは異なり、1社の不動産会社とのみ契約を交わせるタイプです。
不動産会社が見つけてきた買主だけでなく、自分で探した相手とも売買契約を交わせる点が特徴です。
また、不動産会社と専任媒介契約を交わすと、不動産会社は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に、レインズへ物件情報を登録しなければならないところにも違いがあります。
そのほか、売主と専任媒介契約を締結した不動産会社は2週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務を負います。
なお、専任媒介契約の有効期間は3か月ですが、売主側からの希望があれば更新が可能です。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約同様1社にのみ販売活動を依頼できるタイプです。
一般媒介契約、専任媒介契約とは異なり、自分で買主を見つけてくることはできません。
仮に自分で買主を見つけても、売買契約は不動産会社を介しておこなう必要があります。
また、売主と専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内に、物件情報をレインズに掲載しなければなりません。
そのほか、1週間に1回以上売主への販売活動の報告義務を負う点も、専任媒介契約の違いとして挙げられます。
契約の有効期間は3か月ですが、売主の希望により更新できます。

不動産売却時に押さえておきたい3種類の媒介契約のメリット

不動産売却時に不動産会社と交わす媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
不動産をスムーズに売却したいのであれば、それぞれの媒介契約の違いをまず押さえておくことが大切です。
そこで、ここからは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約を交わすメリットとは？

不動産会社と一般媒介契約を交わすメリットのひとつは、不動産の売却を周囲に知られずに済む点です。
一般媒介契約では、不動産会社に対して物件情報のレインズへの登録義務を課していません。
レインズに物件情報を登録すると、不動産を売却していることを全国に知られてしまいますが、一般媒介契約ではそのリスクを回避できます。
また、人気のエリアに建っている不動産を売却するときは、不動産会社間に競争意識が働く点も一般媒介契約を交わすメリットです。
不動産会社の報酬は、原則として売買契約を交わしたときに得られる仲介手数料のみなので、より熱心に販売活動を展開してくれることが期待できます。
ただし、一般媒介契約では、不動産会社に販売活動の状況を報告する義務がないので、専任媒介契約・専属専任媒介契約と比較すると、現状を把握しにくくなる点は否めません。

専任媒介契約のメリットとは？

専任媒介契約では、売主は1社としか媒介契約を交わせません。
不動産会社からすると、独占して不動産を扱えることになるので、一般媒介契約と比較して、より積極的に販売活動がおこないやすくなります。
また、専任媒介契約では2週間に1回以上、売主に販売活動の報告する義務が不動産会社に課されるため、売主から販売活動状況が分かりやすくなります。
くわえて、自分で見つけてきた買主と売買契約を締結できるところも、専属専任媒介契約と比較したときのメリットです。

専属専任媒介契約のメリットとは？

専属専任媒介契約も、契約できる不動産会社の数は1社のみである点は専任媒介契約と同じです。
ただし、専任媒介契約とは違い、専属専任媒介契約を不動産会社と交わすと、自己発見取引はできない点に注意が必要です。
しかし、不動産会社と専属専任媒介契約を交わせば、1週間に1回以上販売状況を報告してくれるメリットがあります。
積極的な販売活動ができるため、売却額を比較的高くすることができる可能性があります。

不動産売却時に媒介契約を結ぶときの注意点

不動産会社と媒介契約を交わすときには、いくつかの注意点があります。
不動産売却時のトラブルを防ぐためにも、事前に注意点を押さえておきましょう。
ここでは、不動産会社と媒介契約を交わす前に知っておきたい注意点を解説します。

媒介契約時の注意点①多くの不動産会社と媒介契約を交わさない

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却活動を依頼できます。
しかし、あまりにも多くの不動産会社と一般媒介契約を交わすと、やりとりや内見時の対応などが大変になってしまう点に注意が必要です。
複数の購入希望者と同時にやりとりをしていたら、内見のタイミングがバッティングしてしまうことも十分考えられます。
つまり、媒介契約を交わした不動産会社の数が多ければ、良いというわけではありません。
なお、一般媒介契約では売主側の都合による途中解約が可能です。
しかし、途中解約をすると、現地調査にかかった交通費や販売活動に要した広告費などを請求されるおそれがある点に注意が必要です。

媒介契約時の注意点②広告に掲載する物件情報は統一する

不動産会社と媒介契約を交わすと、ホームページなどに物件情報を掲載してくれます。
このとき、広告に掲載する物件情報の内容は統一するように意識しましょう。
たとえば、ひとつのサイトで販売価格を「2,000万円」として掲載しているのにも関わらず、ほかのサイトでの販売価格を「2,500万円」に設定していたら購入希望者に不信感を抱かれません。
とくに、複数の不動産会社に販売活動を依頼できる一般媒介契約では、上記のようなトラブルが起こりやすいため、注意点として押さえておきたいところです。
1社とのみ契約を交わせる専任媒介契約か専属専任媒介契約であれば、スケジュール管理がしやすいだけでなく、各媒体に掲載する物件情報の統一も容易です。
不動産を売却するときに、できる限り売主側の負担を軽減したい方には、不動産会社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を交わすことをおすすめします。

まとめ

不動産を売却するときに不動産会社と交わす媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
各媒介契約の違いとしては、一度に契約できる不動産会社の数や販売活動の状況報告の頻度などが挙げられます。
複数の不動産会社と一般媒介契約を交わすと、スケジュール管理が大変になるなどの注意点があるため、1社のみに売却活動を任せる専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。