不動産売却でかかる税金の種類とは？節税のコツも解説

不動産売却では、仲介手数料などの費用のほか、さまざまな税金がかかります。
税金によっては高額になるケースもあるため、あらかじめ税金の種類や節税対策について知っておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税するコツを解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類とは？

不動産を購入する際に、さまざまな費用が発生すると同様に、売却時にも仲介手数料や税金がかかります。
ここでは、不動産売却でかかる税金の種類について解説します。

税金の種類①印紙税

不動産売却時の売買契約にかかる税金が印紙税です。
印紙税は、不動産売買契約書に課せられる税金で、収入印紙を貼付して間接的に納税します。
印紙税額は、売買契約書に記載されている金額によって以下のように異なります。

●売買金額500万～1,000万円：1万円（軽減措置後：5,000円）
●売買金額1,000～5,000万円：2万円（軽減措置後：1万円）
●売買金額5,000万～1億円以下：6万円（軽減措置後：3万円）
●売買金額1～5億円以下：10万円（軽減措置後：6万円）

なお、印紙税は、令和9年3月31日まで軽減措置が適用されます。

税金の種類②登録免許税

不動産売却では、不動産の権利関係を登録・変更・抹消する際に、登録免許税という税金がかかります。
不動産の所有権を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」は、買主負担でおこなうことが一般的です。
しかし、売却代金で住宅ローンを完済した際に抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税は、売主が負担しなければなりません。
抵当権抹消登記で発生する登録免許税は、1件につき1,000円かかり、土地と建物の両方がある場合は、それぞれに課税されるため2,000円かかります。
なお、住宅ローンをすでに完済し抵当権抹消登記をおこなっている場合は、手続き不要のため登録免許税がかかることはありません。

税金の種類③譲渡所得税

不動産売却で売却益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称であり、売却した翌年に確定申告をおこない納税します。
譲渡所得税は、売却益が生じた場合のみ発生するため、売却益が出なかった場合にはかかりません。
計算方法や税率については、次項で説明します。

不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法

不動産売却で売却益が生じると譲渡所得税が発生しますが、場合によっては高額になる可能性もあるため、計算方法や課税対象に該当するかを把握しておくことが大切です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法

不動産売却によって発生する売却益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に課税される税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得税がかかるかどうかは、譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、購入代金・仲介手数料・印紙代・登記費用などが含まれます。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用で、仲介手数料・印紙代・解体費用などのことです。
また、建物の場合は、時間の経過とともに価値が減少するため、「減価償却」という計算が必要になります。
たとえば、築35年の建物の取得費を計算する場合、売却時には新築時と比べて築35年分の価値が減少しています。
この価値の差分を数値で表したものが「減価償却費」です。
減価償却費は、以下の計算式で算出します。
減価償却費＝建物の購入など取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の建築方式によって異なり、木造の場合は0.031、鉄骨の場合は0.025、鉄筋コンクリートの場合0.015となります。
減価償却費が出たら、譲渡所得を計算する際の取得費の合計から差し引きます。

譲渡所得税の計算方法

上記の計算により譲渡所得が生じたら、下記のように税率を乗じて譲渡所得税を算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

●所有期間が5年以下の場合：税率39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
●所有期間が5年超えの場合：税率20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

このように、不動産の所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時には注意が必要です。
なお、不動産売却にはさまざまな特例があり、一定の条件を満たすことで譲渡所得から差し引くことができる特例があります。
特例の利用によっては、譲渡所得がゼロまたはマイナスとなり、譲渡所得税がかからない場合も少なくありません。
特例については、次項で説明します。

不動産売却で税金を節税するためのコツ

最後に、不動産売却でかかる税金を節税するためのコツを解説します。

節税のコツ①物件の購入額がわかる書類を見つける

不動産の購入額が不明な場合は、売却代金の5%を概算で取得費として計上しなければなりません。
この場合、正確な購入額を用いて取得費を計算するよりも、大幅に少なく計上されるため、結果的に損をする可能性があります。
なぜなら、取得費が増えるほど譲渡所得が減少し、それに伴い譲渡所得税の節税が可能になるからです。
そのため、できるだけ土地や建物の購入額がわかる書類を探し、正確に計上することをおすすめします。
相続した不動産などで売買関係の書類が見つけにくい場合もありますが、できるだけ探してみましょう。
場合によっては売買契約書でなくても通帳の記録が認められる可能性があるため、まずは税務署に相談してみてください。

節税のコツ②売却タイミングを考慮する

前述したように、譲渡所得税を計算する際は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
5年未満で売却を考えている場合は、5年を超えてから売却することで、節税につながる可能性があるでしょう。
また、所有期間が10年を超える場合は、条件を満たすことでさらに税率が低くなる軽減税率が適用される可能性があります。
所有期間が10年を超えた場合の譲渡所得税の軽減税率は、以下のとおりです。

●譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21%
●譲渡所得が6,000万円を超えた部分：20.315%

なお、この特例を受けるためには必ず確定申告が必要なため注意しましょう。

節税のコツ③特例制度を利用する

マイホームを売却した場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を利用することができます。
この特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から差し引くことができるため、大幅な節税につながる可能性があります。
ただし、この特例を利用して譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合でも、翌年には確定申告が必要なため注意が必要です。
また、相続した居住用財産（空き家）を売却した場合も、条件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円まで控除することができます。
このように、不動産売却には利用できる特例がいくつかあるため、詳細は国税庁のホームページで確認すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却では、印紙税・登録免許税・譲渡所得税といった税金がかかります。
とくに譲渡所得税は金額が大きくなるケースもあるため、利用できる特例をうまく適用させ節税対策をしましょう。
なお、譲渡所得が生じた場合や特例などを利用する際は、確定申告が必要なため注意が必要です。