不動産売却時に発生する費用の相場は？安く抑える方法について解説

不動産を売却すると大きなお金が手元に入ってきますが、支払わなければならない費用も多く発生します。
「もっと多くお金が残ると思っていたのに」といったことにならないよう、あらかじめ売却にかかる費用を把握して対策しましょう。
そこで今回は、不動産売却時に発生する費用の種類や金額の相場、費用を安く抑える方法について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時に発生する費用の種類

冒頭でもお伝えしたように、不動産売却時にはさまざまな費用が発生します。
売却代金を受け取る前に支払わなければならない費用もあるため、売却前に資金計画を立てることが大切です。
まずは、不動産売却時にどのような費用が発生するのか、その種類について確認しておきましょう。

売却時に発生する費用の種類

不動産売却時に発生する費用の種類と金額の目安は、以下のとおりです。

●印紙税…1,000円～1万円
●仲介手数料…11万円～約150万円（売買価格4,000万円程度まで）
●抵当権抹消登記費用…約2万円
●住宅ローン返済費用…約1万円～3万円
●譲渡所得税…所有期間によって税率が異なる
●その他の費用

上記のうち、印紙税や仲介手数料は契約手続きに必要な費用です。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権抹消登記費用や住宅ローン返済費用がかかります。
また、不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、譲渡所得額に対して譲渡所得税が課されます。
支払い時期は売却の翌年ですが、利益から支払うため、手元に残るお金が減ることを理解しておくようにしましょう。
さらに、ハウスクリーニング代や測量費などのそのほかの費用がかかる場合があります。
引っ越し代や不用品の処分費用も必要です。
このように、不動産売却時にはある程度まとまったお金を準備しておく必要があります。
したがって、売却にかかる費用をあらかじめ把握し、そのほかの費用については事前に見積もりを取り、資金計画に組み込んでおくことが重要です。

シミュレーションをすることが大切

印紙税や仲介手数料は、売買価格に応じて金額を把握できます。
これらの費用は、売却代金を受け取る前に現金で支払う必要があります。
仲介手数料は契約時と引渡し時の2回に分けて支払うのが一般的ですが、事前に費用を把握して準備しておくと安心です。
したがって、おおよその売買価格が決まったら、その価格に応じてそれぞれの費用を確認し、シミュレーションをおこなうことをおすすめします。
なお、各費用の相場や計算方法については次章で解説します。

不動産売却時に発生する費用の相場

次に、不動産売却時に発生する費用の概要や相場、計算方法について解説します。

印紙税

不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当します。
売買契約書に収入印紙を貼り、消印することで納税する仕組みになっており、税額は売買価格に応じて以下のように定められています。

●100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
●500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
●1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2027年3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用されるため、かっこ内の金額になります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、売却が成功した際に支払う成功報酬です。
仲介手数料は、法律によって上限が定められています。

●200万円を超え、400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
●400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

下限は定められていないため、上限の枠内で不動産会社が自由に金額を設定できますが、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は登記簿上に記録されているため、これを抹消するための登記手続きが必要です。
これを「抵当権抹消登記」といいます。
抵当権抹消登記には登録免許税が課され、税額は不動産1件につき1,000円です。
また、登記手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬が発生します。
司法書士への費用は、登録免許税を含めて約5,000円から2万円が相場です。

住宅ローン返済費用

住宅ローンの残債を一括返済する際には、一括返済手数料が発生する場合があります。
手数料の金額は、0円から5万円程度が相場で、金融機関や支払い方法によって異なるため、融資を受けた金融機関に確認することをおすすめします。

譲渡所得税

不動産を売却して得た譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」と呼び、その税率は不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。

●短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
●長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

なお、譲渡所得を得られなかった場合、譲渡所得税は発生しません。

不動産売却時に発生する費用は控除制度で抑えられる！

不動産を売却する際、手続きに必要な費用や、譲渡所得に対して課される税金などが発生することを前章で解説しましたが、費用を抑える方法があれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、不動産売却時の費用を抑えるコツや、節税するための控除制度について解説します。

交通費を抑える

不動産を売却する際には、不動産会社の査定や内見対応、買主との交渉など、そのたびに現地や不動産会社に訪れて立ち会うのが一般的です。
親から相続した実家など、遠方にある不動産を売却する場合、何度も現地に訪れると交通費がかさみ、場合によっては宿泊費用が必要になることもあります。
売買契約の際にはある程度まとまったお金が必要です。
そのため、売却活動時の出費を抑えたい場合は、立会いや買主との交渉を不動産会社に委任することで、交通費を削減できます。

控除制度を活用する

譲渡所得税については、控除制度を利用することで節税できます。
代表的な控除制度として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。
この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。
一般的な不動産であれば、控除後の譲渡所得が0円になるケースがほとんどです。
譲渡所得が0円になると、譲渡所得税は課されません。

売却のタイミングを見極める

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を境に約2倍も変わります。
したがって、所有期間がもうすぐ5年になる場合は、短期譲渡所得から長期譲渡所得に変わるタイミングで売却することで、譲渡所得税を節税することが可能です。
所有期間が10年を超える場合は、さらに税率が低くなる「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」もあります。
この特例によって大幅に節税できる可能性があるため、積極的に控除制度を利用することをおすすめします。

まとめ

不動産売却時には、税金や手続きにかかる費用など、それなりに出費がかさみます。
また、売却後も、利益に対して譲渡所得税が課されるため、売却代金を手元に残しておかなければなりません。
譲渡所得税については、負担を軽減する控除制度が設けられているため、積極的に利用して節税に繋げましょう。