リースバックの契約書に記載されている内容は？主な特約もご紹介！

リースバックを利用するには、売買契約と賃貸借契約を結ばなければなりません。
どちらも専門的な知識が必要になるため、事前に注意点を押さえておかないと失敗する可能性があるでしょう。
そこで今回は、リースバックの売買契約書と賃貸借契約書に記載されている内容とともに、主な特約をご紹介します。

リースバックの売買契約書に記載されている内容

そもそもリースバックとは、不動産の売却後に賃貸借契約を結ぶ方法です。
売却後も自宅に住み続けられますが、手続きは売買契約と賃貸借契約の2つがあります。
まず、リースバックで使用される売買契約書は、一般的な売買と様式が変わりません。
主に以下の項目が記載されているので、事前に確認しておきましょう。

記載内容①売買価格

リースバックで用いられる売買契約書には、不動産の売買価格が記載されています。
この価格が最終的に取引される金額となっているので、事前の想定と相違がないかチェックしておきましょう。
万が一、認識と異なる金額が書かれているときは、不動産会社の担当者に訂正を依頼する必要があります。
売買契約書に記載されている内容は、一度サインをしてしまうとなかなか変更できないので、訂正は契約を結ぶ前に済ませることが大切です。

記載内容②決済日・引き渡し日

売買契約の最後には決済・物件の引き渡しがおこなわれます。
それらの日程は売買契約書に書かれているので、事前に確認しておきましょう。
また、決済日までに支払いの準備をしておく必要があります。
決済では、手付金を引いた残代金を支払うのが一般的です。
支払いができないと、物件の引き渡しが長引くので注意しましょう。

記載内容③買い戻しに関する取り決め

将来的に買い戻しを検討しているなら、期間や金額などの条件を買主と話し合っておく必要があります。
そして、決定された内容をリースバックの売買契約書に記載しておきましょう。
契約書など公的な書類に内容を明記しておかないと、売買契約を締結した後にトラブルが起きる可能性が高まります。
リースバックの売買契約で揉めごとが起きないよう、事前に対策しておくことが重要です。

リースバックの賃貸借契約書に記載されている内容

売買契約後の賃貸借契約では、以下の内容を契約書に記載します。
リースバックの手続きをスムーズに終えるためにも、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

普通借家契約・定期借家契約どちらの契約か

賃貸物件の契約形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類です。
普通借家契約には借主の意向で、半永久的に契約を継続できる特徴があります。
たとえば、契約期間を2年と定めたケースでも、期間満了時に借主が継続して居住する意向があれば、同内容で自動更新されるのが原則です。
ただし、貸主側に正当な理由があると、契約更新を拒否されます。
家賃の滞納や近隣トラブルなどが懸念されるケースでは、更新をしたくてもできない可能性があるでしょう。
一方、定期借家契約では、期間があらかじめ設定されています。
契約期間の更新や延長はできないため、契約満了と同時に退去を求められるでしょう。
期間が終了しても物件に住み続けたいときは、契約を結び直す必要があります。
賃貸借契約には貸主と借主の合意が必要になるので、トラブルなどがあったときには契約ができないケースがほとんどです。
とくにリースバックでは定期借家契約を採用しているケースが多く、あらかじめ契約期間が定められています。
リースバックを利用するときは、賃貸借契約書に記載されている契約タイプや期間を事前に確認しておきましょう。

賃料・敷金礼金の金額は合っているか

リースバックの賃貸借契約書には、賃料や敷金礼金の金額が記載されています。
これらの金額が事前に決めたものと同じか、契約前に確認しておきましょう。
一致していないときは担当者に修正してもらう必要があります。
そのままにしていると、契約者に不利な条件となってしまう可能性があるので注意が必要です。

退去時の原状回復についてチェックする

リースバックの賃貸借契約書を確認するときは、退去時の原状回復についてもチェックしなければなりません。
賃貸借契約では原状回復をめぐるトラブルが起きやすいので、事前に対策しておく必要があります。
費用の決め方や修繕をおこなう範囲など、退去時の条件を明確にしておきましょう。
不明点・疑問点は契約を結ぶ前に担当者に確認しておくことをおすすめします。

リースバックの契約書で知っておきたい主な特約

リースバックの契約書には、さまざまな特約が付けられるので、事前に確認しておくと良いでしょう。
代表的な特例は、以下の3つです。
それぞれ特徴をチェックしておき、リースバックの契約で損をしないように対策する必要があります。

特約①買い戻し特約

リースバックで売却した不動産を将来的に買い戻したいときは、買い戻し特約を交わすのが有効です。
この特約を付ければ、一定期間自由に不動産を買い戻せます。
不動産の買い戻しに関して口約束で済ませていると、直前になって申し出を断られる可能性もあるでしょう。
買い戻しのために支払う費用が想定より高いケースも多く、買い戻しができない事態に陥ります。
結果的に思い入れのある自宅を手放さなければならず、損をしてしまうのです。
このような事態を防ぐには、買い戻し特約を付けておく必要があります。
買い戻し特約では内容を登記できるので、万が一、業者が第三者に不動産を転売しても転売者に対して買い戻しを主張できます。
一時的に現金が必要でリースバックを利用したときは、自宅の買い戻し特約を付けると良いでしょう。

特約②定期借家契約の中途解約に関する特約

リースバックで定期借家契約を結んでいるケースでは、原則として中途解約ができません。
契約期間中に中途解約すると、違約金が発生する可能性が高いので注意が必要です。
そのため、中途解約の予定がある方は、事前に特約を付けておくことをおすすめします。
契約書に中途解約に関する特約が定められているときには、その規定に従って解約が可能です。
リースバックで定期借家契約を結ぶときは、途中解約に関する特約の有無も事前に確認しておきましょう。

特約③禁止事項に関する特約

リースバックでは、借主が不動産を利用するうえで禁止される事項が特約として記載される可能性があります。
たとえば、又貸しやペット飼育、リフォームといった禁止事項です。
禁止事項の内容によっては、希望の暮らしが実現できなくなるので注意しなければなりません。
リースバックを利用するときは、事前に禁止事項の特約を確認しておき、自身の条件と合っているか見極めましょう。
その他、ケースによって、契約違反時のペナルティが設けられている可能性があります。
状況次第では契約解除など重たいペナルティを受けるので、禁止事項とあわせてチェックしておくことが大切です。
このようにリースバックにはさまざまな特約がありますが、要点を押さえておけば、契約時のトラブルは未然に防げます。
スムーズな契約をおこなうためにも、特約の有無はあらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

リースバックの売買契約書には、売買価格や決済日、買い戻しに関する取り決めが記載されています。
一方、賃貸借契約書に記載されている内容は、契約形態や賃料、退去時の原状回復に関する事項などです。
主な特約として「買い戻し特約」「中途解約に関する特約」「禁止事項に関する特約」が挙げられます。