不動産売却で確定申告が不要なケースとは?忘れた場合のリスクも解説
不動産売却時は「いくらで売れるのか…」という点にどうしても着目しがちです。
しかし、売ったあとにかかる税金や確定申告についても、しっかりと理解しておかなくてはなりません。
とはいえ、なかには確定申告が不要なケースもあります。
そこで今回は、不動産売却で確定申告が不要か否かを確認する方法や、忘れた場合のリスク、関係する特例について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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目次
不動産売却で確定申告が不要か否かを確認する方法
まずは、確定申告とはなにか、不要か否かを確認する方法について解説します。
確定申告とは?
確定申告とは、1年間の所得を正確に申告し、納付すべき税額を確定させる手続きのことです。
1月から12月までの収入を税務署に申告します。
給与所得があるサラリーマンなどは、通常、会社側が確定申告をおこないます。
しかし、土地や建物を売却した場合は、自己申告が必要になるため、注意するようにしましょう。
必要なケースと不要なケースの見分け方とは?
不動産売却後、確定申告が不要な否かを確認する方法は、下記のとおりです。
●必要なケース:課税譲渡所得が発生している場合
●不要なケース:課税譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合
確認すべきポイントは、課税譲渡所得が発生しているかどうかです。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た利益のことを指し、赤字が発生した場合は、原則として手続きは不要となります。
譲渡所得の計算方法とは?
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-(取得費+譲渡費用)
不動産売却で得た総収入は、買主から支払われた金額です。
そこから取得費と譲渡費用を差し引くことで、課税譲渡所得が算出されます。
取得費と譲渡費用に含まれる主な項目は、以下のとおりです。
●取得費:不動産会社に支払った仲介手数料・不動産取得税・印紙税・登録免許税・建物の建築費用や購入費用など
●譲渡費用:不動産会社に支払った仲介手数料・印紙税・登記費用・建物の解体費用など
上記の取得費と譲渡費用を確認し、合算して、買主から支払われた金額から差し引くことで、課税譲渡所得を計算することができます。
譲渡所得がプラスとなった場合は、確定申告が必要になります。
税金の計算方法は?
譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税という税金が課されます。
所有期間に応じて、以下の税率で計算されるため、確認しておくことが重要です。
●所有期間5年以下(短期譲渡所得):39.63%
●所有期間5年超え(長期譲渡所得):20.315%
土地や建物を売るときは、申告手続きが必要か否かを確認するとともに、所有期間によって税率が変わることも確認しておくべきといえるでしょう。
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不動産売却後に確定申告を忘れた場合や不要だと思ってやらなかった場合のリスク
続いて、確定申告を忘れた場合や、不要だと思ってやらなかった場合のリスクについて解説します。
忘れた場合のリスク1:無申告加算税が課税される
忘れた場合のリスクとしてまず挙げられるのは、無申告加算税が課税されることです。
無申告加算税とは、定められた期限内に確定申告をおこなわなかったり、申告を忘れたりした場合の罰則です。
申告すべき所得があるにもかかわらず、申告手続きをおこなわなかった場合、無申告とみなされます。
納税額が50万円以下の場合は納税額の15%、50万円を超える場合は20%の追加納税が必要になります。
なお、確定申告の期間は、土地や建物を売却した翌年の2月16日から3月15日までが一般的です。
しかし、申告を忘れた場合でも、以下の条件をすべて満たす場合は、ペナルティは課されません。
●申告期限から1か月以内に、みずから申告した場合
●申告する意思があったとみなされた場合
「申告する意思がある」とは、下記にすべて該当するケースです。
●納めるべき税金の全額を、法廷期限までに納付している
●期限後申告書を提出した日の前日から5年前までのあいだに、申告しなかったことによるペナルティーを受けておらず、期無申告加算税の不適用を受けていない
不動産売却で申告を忘れた場合、期間後に申告書を提出するようにしましょう。
その際の納税期限は、申告書の提出日となるので、その日に納めなくてはなりません。
忘れた場合のリスク2:延滞税がかかる
延滞税が課されることも、注意すべきリスクの一つです。
延滞税とは、納付期限までに納めるべき税金を納付しなかった場合に課せられる税金のことです。
納付期限の翌日から納付日までの日数に対して、本来納めるべき金額に一定の割合をかけて算出されます。
確定申告が不要だと思って申告を忘れた場合、その金額を利息分として納付しなければなりません。
延滞税は、不動産売却後に申告期限から遅れるほど、納付する金額が増加する罰則です。
手続きを長期間忘れていたり、不要だと思っていたりした場合、その分負担が大きくなるでしょう。
ただし、無申告加算税と同様に、申告期限から1か月以内に申告したり、納税の意思があった場合は、延滞税が加算されないことが一般的です。
忘れた場合のリスク3:融資を受けられなくなる可能性がある
税金を滞納すると、信用情報に記載されるリスクがあるでしょう。
滞納歴がある場合、住宅ローンを組んだり、事業資金の融資を受けたりすることが難しくなります。
このようなリスクを回避するためには、譲渡所得の有無を確認し、申告が不要かどうかを把握することが重要になります。
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確定申告が不要の場合でも知っておきたい不動産売却の税金に関わる特例
最後に、不動産売却の確定申告に関わる特例について解説します。
特例1:3,000万円特別控除
特例としてまず挙げられるのは、3,000万円特別控除です。
3,000万円特別控除とは、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
この特例を利用することで、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
多くの人が利用でき、節税効果も高いため、ぜひ活用したい特例と言えるでしょう。
ただし、確定申告をおこなっていることが条件の一つとなるため、注意するようにしましょう。
特例2:軽減税率の特例
3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになる場合は、軽減税率の特例を利用します。
ただし、この特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている居住用財産に対して適用することが可能です。
税率は、以下のとおりです。
●6,000万円以下の部分:14.21%
●6,000万円を超える部分:20.315%
軽減税率を用いる場合も、3,000万円の特別控除と同様、確定申告をおこなうことが条件です。
特例3:譲渡損失が生じた際の買い替えの特例
買い換えによって不動産売却をおこない、譲渡損失が発生した場合、ほかの所得と損益通算することができます。
損益通算によって所得を圧縮できれば、その分税金を節約することが可能です。
買い換えの特例も、確定申告をおこなっていることが条件となります。
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まとめ
不動産売却で確定申告が不要か否かを確認するポイントは、課税譲渡所得が生じているかどうかという点です。
申告を忘れたり不要だと思って手続きをしなかったりする場合、無申告加算税や延滞税が課せられます。
3,000万円の特別控除や軽減税率を利用するためには、売却後に確定申告が必要です。
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