非居住者でも不動産売却は可能？流れや発生する税金について解説

海外に転勤していて、日本に住んでいない方が、日本で所有している不動産を売却したいというケースもあります。
そもそも、そのようなケースで不動産売却をおこなうことは可能なのでしょうか。
そこで今回は、非居住者が不動産売却をおこなうことは可能なのか、手続きの流れや課される税金について解説します。
海外に住んでいる、もしくは海外へ移住する予定があり、日本での不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

非居住者でも不動産売却は可能なのか？

非居住者とは、文字どおり日本に住んでいない方を指します。
しかし、日本に住んでいないとはいえ、その期間や状況はざまざまです。
そこでまずは、非居住者とはどのような方を指すのか、その定義について解説します。

非居住者の定義

非居住者とは、「居住者」以外の個人を指します。
「居住者」とは、国内に住所がある、または国内に1年以上継続して「居所」がある個人のことです。
つまり、国内に住所がなく、または1年以上海外に住んでいる方は、「非居住者」とみなされます。
たとえば、海外の大学に通っており、日本に戻る予定があっても、1年以上留学している場合は非居住者に該当します。
区別が必要な理由は、非居住者と居住者では課税ルールが異なるためです。
不動産売却で得た譲渡所得には税金が課されます。
非居住者であっても、日本国内で譲渡所得を得れば、居住者と同様に税金が課されます。
税金については次章で解説しますが、まずは非居住者であっても不動産売却には税金がかかる場合があることを理解しておきましょう。

非居住者でも不動産売却はできる

不動産売却を行う際には、売主の住民票が必要です。
非居住者とは、日本に住所がない方を指します。
住所がない場合、当然ながら住民票も存在しません。
しかし、住民票がなくても、日本で所有している不動産を売却することは可能です。
その方法として、司法書士による「代理契約」があります。
原則として、不動産は所有者本人しか売却できませんが、司法書士に代理契約を依頼することで、所有者に代わって契約をおこなうことができます。
ただし、居住者が不動産を売却する際の流れや必要書類などの手続き方法が異なるため、しっかりと把握したうえで検討することが重要です。

非居住者が日本国内で不動産売却をおこなう際の流れ

非居住者が日本国内に所有している不動産を売却するためには、司法書士に代理契約を依頼する必要があることを前章で解説しましたが、通常とは異なる手続きが必要です。
そこで次に、非居住者が日本国内で不動産売却をおこなう場合の流れや必要書類、注意点について解説します。

非居住者による日本国内での不動産売却の流れ

非居住者が日本国内で不動産を売却する場合は、以下のような流れで進めます。

●不動産会社を探す
●代理契約を依頼する司法書士を探す
●書類を準備する
●売却活動をおこなう
●売買契約を結ぶ
●決済・引渡し

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買主を募るか、不動産会社の買取を利用するのが一般的です。
いずれにしても、不動産売却の手続きをおこなう不動産会社を探す必要があります。
また、法的な手続きをおこなう司法書士も探さなければなりません。
不動産会社と司法書士が決まったら、書類の準備が必要です。
買取の場合は、不動産会社が直接買主となり、不動産を買い取ります。
仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が売却活動をおこないます。
売却活動中は、通常、売主が購入検討者の内見に立ち会いますが、非居住者は立ち会うことができないため、不動産会社に物件の鍵を預けておけば問題ありません。
買主が見つかったら、売買契約を結び、決済・引渡しへと進む流れになります。
この際、基本的には売主の立会いが必要ですが、非居住者の場合は司法書士が代理人となって手続きをおこないます。

準備しなければならない必要書類

非居住者が司法書士に代理契約を依頼する場合は、通常の不動産売却時の必要書類以外に、以下のような書類が必要です。
在留証明書
在留証明書とは、外国における住所を証明するもので、住民票の代わりとして提出する必要があります。
この証明書は、日本大使館や領事館で取得することができます。
サイン証明書
サイン証明書とは、サイン（署名）が売主本人のものであることを証明するための書類です。
日本国内で使用される「印鑑証明書」の代わりになります。
在留証明書と同様、日本大使館や領事館で取得することができます。
代理権委任状
代理権委任状とは、本人に代わって法律行為ができる権限が代理人にあることを証明する書類のことです。
委任状の書式は自由ですが、司法書士に作成してもらうのが良いでしょう。

売却時の注意点

先述したような書類は、申請してから発行されるまでに時間がかかる可能性があります。
したがって、書類を取得するまでにかかる期間を想定して、売却のスケジュールを立てることが大切です。
また、日本国内で不動産売却をおこない譲渡所得を得ると、税金が課されます。
納税方法も、通常の不動産売却時とは異なるため、事前に把握しておくようにしましょう。

非居住者が不動産売却をおこなう際に発生する費用と税金

最後に、非居住者が日本国内で不動産売却をおこなう際に発生する費用と税金について解説します。

不動産売却時に発生する費用

不動産売却をおこなうためには、さまざまな費用が発生します。
手続きにかかる費用については、非居住者でも居住者でも同様です。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。
印紙税
不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当します。
売買契約書に収入印紙を貼り消印することで納税する仕組みになっており、税額は売買価格に応じて定められています。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して売却した場合に不動産会社に支払う手数料です。
たとえば、売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で計算されます。
司法書士への報酬
司法書士に不動産売却の手続きを依頼した場合は、その報酬を支払わなければなりません。
金額は、依頼内容によって異なるため、あらかじめどれくらいかかるのかを確認しておきましょう。

不動産売却時に発生する税金

不動産売却によって譲渡所得を得た場合、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称ですが、非居住者の場合、住民税は発生しません。
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
売却した不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。

●短期譲渡所得：30.63％
●長期譲渡所得：15.315％

また、譲渡所得税を軽減できる「3,000万円の特別控除の特例」など、控除制度が設けられていますが、非居住者であっても条件を満たせば適用されます。
ただし、非居住者の場合、買主が不動産の代金を支払う際に、代金の10.21%を源泉徴収する仕組みになっています。
つまり、売却代金は、源泉徴収分を差し引いて支払われるということです。
そして、売却の翌年には、確定申告によって適正な税額を納税する必要があります。
確定申告の期間に帰国するのが難しい場合は、司法書士に手続きの代行を依頼することも可能です。

まとめ

非居住者とは、日本に住所がない、もしくは1年以上海外で生活している方を指しますが、日本に住所がなくても、日本国内で不動産を売却することは可能です。
そのためには、司法書士に契約や決済の代行を依頼する必要があります。
また、非居住者であっても、譲渡所得に対して所得税と復興特別所得税が課されることを頭に入れておきましょう。