居抜き物件とは？店舗開業でのメリット・デメリットを解説

店舗開業では、まずテナントを借りることから始める方も少なくないのではないでしょうか。
店舗として利用できる物件には、スケルトン物件や居抜き物件があり、お店の事業内容やコスト面などを考慮して選ぶことが大切です。
今回はそのなかの一つ、居抜き物件とはなにか、利用するメリットやデメリットについて解説します。
店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

店舗開業における居抜き物件はどんな物件？

まずは、店舗開業における居抜き物件とは、どのような物件なのかについて解説します。

居抜き物件の特徴とは？

居抜き物件とは、以前のテナントの内装がそのまま残っている状態の物件です。
飲食店の場合、厨房設備やテーブル、椅子や調理器具などが該当します。
物件によっては、エアコンなどの空調設備が残されていることもあるでしょう。
以前のテナントがオフィスの場合、デスクやチェア、パーテーションなどが残されていることが多いです。
どのようなテナントが入っていたのかによって、現況が異なります。

スケルトン物件とは？

店舗開業において、物件選びの際にスケルトン物件やスケルトン渡しという言葉を目にすることも多いのではないでしょうか。
スケルトン物件とは、居抜き物件とは違い、内装などがなにもない状態の店舗のことです。
スケルトンは不動産用語で骨組みのことを指します。
構造躯体のみが残されており、配線や配管もむき出しの状態となっているのがスケルトン物件です。
前のオーナーが、どのような状態で退去したかによって、現況が異なるでしょう。
また、スケルトン物件のメリットとデメリットは、下記のとおりです。

●メリット：理想の空間をつくることができる
●デメリット：費用がかかる

大きなメリットは、理想の空間をつくることができる点です。
先述のとおり、内装などがなにもない状態なので、店舗のイメージや事業内容に合った内装に仕上げることができます。
その反面、一から店舗をつくるため、費用が多くかかることがデメリットです。

店舗開業を居抜き物件でおこなうメリットとは？

続いて、店舗開業を居抜き物件でおこなうメリットについて解説します。

メリット1：初期費用を節約できる

メリットとしてまず挙げられるのが、初期費用を節約できることです。
先述のとおり、居抜き物件は、以前のテナントの内装がそのまま残っている状態となります。
そのため、残された設備や什器をそのまま使うことが可能です。
店舗開業にあたり「できれば初期コストを抑えたい！」という方も少なくありません。
スモールスタートなら、経営に関するリスクを軽減し、スムーズに開業することができます。
一方のスケルトン物件の場合、一から内装をつくると、業種によっては、坪単価50万円以上かかる可能性があります。
それに加えて、高価な材料を使ったり、凝ったデザインにしたりすると、初期費用はさらに高くなるでしょう。
また、厨房設備や空調設備、調理器具やテーブル、椅子やパーテーションなどをすべて自己資金で揃えなくてははなりません。
これらを考慮する必要がなく、すでに店舗の内装ができあがっていることは、居抜き物件ならではの特徴です。

メリット2：工期を短縮できる

工期を短縮できることも、メリットの一つです。
内装や設備が揃っている状態で開業できるので、大掛かりな工事が不要となる可能性があります。
先述のとおり、スケルトン物件は造躯体のみが残されており、配線や配管もむき出しの状態となっている状態です。
そのため、開業前には配管や配線の工事、内装工事やレイアウトなどを一からつくる必要があります。
居抜き物件に比べると工期が長くなりやすく、その分家賃や人件費の負担も大きくなるでしょう。
さらに、工事が思うように進まなかったり、思い描いていた空間とは仕上りが異なったりする場合、オープン日に間に合わなくなくなることもあります。
しかし、居抜き物件なら、工事も最小限で済み、スムーズな開店を目指せるのがメリットです。

メリット3：以前のテナントの顧客を呼び込みやすい

メリットとして、以前のテナントの顧客を呼び込みやすいことも挙げられます。
近隣の方がすでにお店の存在を知っているため、「次にオープンするのはどのようなお店だろう？」と興味を持ってもらいやすいです。
店舗開業を成功させるためのコツは、どれだけ多くのお客さんに来店してもらえるか、つまり集客力にあるといっても過言ではありません。
せっかく素敵なお店をオープンしても、集客ができなければ、安定した店舗経営にはつながらないでしょう。
以前のテナントの顧客を呼び込みやすいことは、開業する側にとって大きなメリットとなります。

店舗開業を居抜き物件でおこなうデメリットとは？

最後に、店舗開業を居抜き物件でおこなう、デメリットについて解説します。

デメリット1：以前のテナントが悪いイメージだった場合その印象を引き継いでしまう

デメリットとしてまず挙げられるのが、以前のテナントが悪いイメージだった場合、その印象を引き継いでしまうことです。
先述のとおり、居抜き物件の場合、以前のテナントの顧客を呼び込みやすいことがメリットとなります。
しかし、以前のテナントのイメージが悪かったり、退去した理由がマイナスだったりする場合、そのイメージを引き継いでしまうことになるでしょう。
そのような店舗で新しい事業を始める場合、不利になる可能性があります。
居抜き物件を利用する場合は、以前のテナントが退去した理由を、あらかじめ不動産会社に聞いておくのがおすすめです。

デメリット2：内装やレイアウトが決まっているため雰囲気をガラッと変えるのが難しい

内装やレイアウトが決まっているため、雰囲気をガラッと変えるのが難しいことも、デメリットの一つです。
工事が最小限で済むことがメリットになる反面、以前のテナントと内装やレイアウトがどうしても似てしまいます。
以前のテナントの顧客は、新しくオープンしたお店という印象が薄くなってしまうこともあるでしょう。
初期費用を節約できるのはメリットですが、以前のテナントの雰囲気が残ってしまいやすいことに注意が必要です。

デメリット3：内装やレイアウトの自由度を上げるとコストがかかる

内装やレイアウトの自由度を上げると、その分コストがかかることもデメリットの一つです。
以前のテナントのイメージをなくすために、内装工事を一からおこなうこともできます。
しかし、居抜き物件では前のオーナーが使用していた設備が残っているため、それを撤去することから始めなくてはなりません。
そのあとに、ご自身のイメージにあった内装やレイアウトをしていくため、余計な費用がかかってしまいます。
スケルトン物件のデメリットは、コストがかかることと解説しましたが、それ以上の費用がかかるケースもあるでしょう。
もともとあった設備や内装を活かしつつ、低コストで店舗開業ができるのが居抜き物件のメリットなので、状況によってはスケルトン物件も選択肢の一つとして検討するのがよいでしょう。

まとめ

居抜き物件とは、以前のテナントの内装がそのまま残っている状態の物件のことで、空調設備や厨房設備などが設置されたまま賃貸借契約を締結することになります。
初期費用を節約できたり、工期を短くできたり、以前のテナントを利用していた顧客を呼び込みやすいことなどがメリットです。
以前のテナントが悪いイメージだった場合にその印象を引き継いでしまうことや、内装やレイアウトが決まっているため雰囲気をガラッと変えるのが難しいことなどがデメリットとなります。