賃貸借契約で必要な重要事項説明とは？確認すべきポイントとIT重説を解説

賃貸借契約を結ぶにあたって、しっかりと理解しておきたいのが重要事項説明です。
重要事項説明書には、契約するかどうかの判断に影響する事項が記載されているため、理解しないまま契約するとトラブルに発展するため注意しなければなりません。
そこで、賃貸借契約における重要事項説明とはなにか、重要事項説明書で確認すべきポイントやIT重説について解説します。

賃貸借契約における重要事項説明とは

賃貸物件を借りる際は、賃貸借契約を結ぶ前に「重要事項説明」を受けて頂く必要があります。
重要事項説明は、契約上重要な内容を含む事項が多いため、理解をしたうえで契約を締結するようにしましょう。
ここでは、賃貸物件を契約する際に必要な重要事項説明について解説します。

重要事項説明とは

不動産会社は、借主に対して契約条件やルール、物件に関する重要事項を、賃貸借契約が成立するまでに説明しなければならないと、宅地建物取引業法で定められています。
また、重要事項説明は、宅地建物取引士が契約内容が記載された書面をもとに、口頭で説明しなければならないとされています。
なぜなら、契約書の内容は専門的な言い回しが多いため、誤解が生じて入退去時にトラブルになることが多いからです。
また、重要事項説明は、必ず宅地建物取引士という資格を所有している担当者が説明をおこなうことが法律で義務付けられています。
この重要事項説明を受け、内容に納得ができれば、交付された重要事項説明書に署名と捺印をし、契約に進む流れになります。
なお、この重要事項説明は、たとえ借主が省略を希望したとしても、法律で実施が義務付けられているため、省略することはできません。
もし、実施しなかった場合は、国土交通省および都道府県から業務停止命令などのペナルティが課されます。

賃貸借契約書との違いについて

賃貸借契約を締結する際は、重要事項説明書のほかに「賃貸借契約書」という書面が交付されます。
重要事項説明書とは、賃貸借契約を安心して締結できるように、事前に物件に関する重要事項を説明することを目的としています。
一方で、賃貸借契約書は、貸主と借主の取り決め事項を書面にしたものです。
物件の所在地や毎月支払う家賃、契約解除などの基本的な取り決めが記載されています。
重要事項説明書は、不動産会社が借主に対して交付する書面であるのに対し、賃貸借契約書は貸主と借主のあいだで締結する書面といった違いがあります。

賃貸借契約で必要な重要事項説明書で確認しておきたいポイント

続いて、重要事項説明書で確認すべきポイントについて解説します。

確認すべきポイント1：特約事項

賃貸物件に、特有の事情もしくは契約事項がある場合は、特約に記載し説明しなければならないとされています。
そのため、特約事項について必ず確認しておきましょう。
例を挙げれば、物件の周辺に墓地や火葬場、暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合や、事件、事故、自殺などの事項がある場合などです。
また、借主に不利な条件を含む契約内容となっていないかも確認しておくようにしましょう。
たとえば、退去時の原状回復に関する内容で、本来ならば経年劣化は大家さん負担にもかかわらず、借主負担となっているケースがあります。
納得のいかない内容になっている場合や、口頭で話していた内容が反映されていない場合などは注意しなくてはなりません。
疑問点がある場合は、必ず質問をして納得をしたうえで署名・捺印をおこないましょう。

確認すべきポイント2：設備に関する事項

設備に関する事項には、室内の設備の有無について記載されています。
備え付けの設備の場合は、通常の使用によって故障したら、貸主の負担で修理してもらうことができます。
一方で、自分で持ち込んだ設備に関しては、修理費用は全額自己負担しなくてはならず、退去時に撤去しなくてはなりません。
そのため、希望する部屋にどういう設備がついているのかを事前に把握し、不明点は必ず担当者へ確認しましょう。

確認すべきポイント3：家賃や家賃以外に発生する金額

重要事項説明書には、毎月発生する費用と初期費用の金額が記載されています。
毎月発生する費用とは、家賃や管理費などで、初期費用とは礼金や敷金、保証料などのことです。
不要な費用が請求されている可能性があるため、必ず目を通すようにしましょう。
また、仲介手数料など高額になる費用もあるため、入居時にどのくらいの費用がかかるのか予算を立てておくことをおすすめします。
さらに、契約更新がある場合は、更新料など手数料が発生するかも併せてチェックしておきましょう。

確認すべきポイント4：物件での禁止事項

賃貸物件によっては、禁止事項が記載されているケースがあります。
たとえば、ペットは不可となっていたり、楽器の使用を禁止されていることもあります。
マンションなどの集合住宅は、禁止事項によるトラブルが多いため、確認しておくようにしましょう。

賃貸物件の重要事項説明はオンラインが可能？IT重説とは

平成29年10月より、重要事項説明は直接対面だけでなく、オンラインシステムを利用した「IT重説」がスタートしました。
ここでは、IT重説の概要や流れについて解説します。

IT重説とは

IT重説とは、情報通信技術（IT）を活用して重要事項説明をおこなうことです。
今までは、不動産の賃貸借契約や売買契約は、宅地建物取引士が対面で重要事項説明をおこなうことが義務となっていました。
しかし、2013年におこなわれた閣議決定に基づいて、2017年10月1日から不動産の賃貸借契約において、ITを活用して重要事項説明ができるようになったのです。
IT重説をおこなえる取引範囲は、賃貸借契約および売買契約になります。
2017年までは賃貸借契約のみ可能でしたが、2021年3月からは不動産売買についても電子化が始まりました。
また、2022年の宅建業法改正により、不動産取引で義務となっていた書面による交付が不要となりました。
これにより、すべてがオンライン上で完了することが可能となっています。

IT重説の流れ

IT重説は、次のような流れでおこなわれます。

●宅地建物取引士が自分の取引士証をカメラに映す
●借主にカメラに映っている取引士の顔と資格証の顔が同じか確認してもらう
●借主に取引士証の名前と登録番号を読み上げてもらう
●重要事項説明書に基づいて物件の説明をおこなう

IT重説をおこなうためには、事前に必要機材や環境を整えておく必要があります。
利用する端末は、パソコンやスマートフォーン、タブレットなどのネット環境が利用できるものを準備します。
また、宅地建物取引士の顔が見られるだけでなく、借主側の顔も見ることができなければなりません。
さらに、双方向で音声のやり取りも必要なため、マイクとスピーカーの準備も必要です。
事前に必要機材などの準備が必要ですが、通信環境が整っていれば、どこでも説明が受けられるため、手間と時間を削減できるというメリットがあります。

まとめ

賃貸物件を借りる際は、必ず宅地建物取引士から重要事項説明を受ける必要があります。
重要事項説明書には、契約するかどうかを判断する重要事項が多く含まれているため、必ず納得したうえで契約することが大切です。
また、時間や手間をかけたくない方は、オンライン上で説明するIT重説を利用するのもおすすめです。