不動産売却における「反復継続」とは？罰則や対策方法も解説

複数の不動産を所有している場合や、広い土地を所有している場合は、複数に分けての売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、不動産を複数に分けて売却することで、「反復継続」とみなされる場合があります。
実は、宅建業の免許を取得していないのにも関わらず、反復継続とみなされた場合は、法律違反となってしまうため、注意が必要なのです。
そこで今回は、不動産売却における反復継続とはなにか、反復継続の罰則、そして反復継続にならないための対策方法について解説していきます。

不動産売却における反復継続とは？

冒頭でも触れたように、不動産売却を検討する際、反復継続という概念を理解しておくことは、とても重要です。
とくに、複数回の売却を考えている方には欠かせないポイントになるでしょう。
まずは、反復継続の定義や具体的な事例、法律面での解説をしていきます。

宅地建物取引業法における反復継続

不動産売却における反復継続とは、何度も不動産を売却する行為のことです。
宅地建物取引業法によれば、複数回の取引は事業性が高いと見なされます。
基本的に、不動産の売却を繰り返す行為は、宅地建物取引業の免許が必要とされています。
一回限りの売却は事業性が低いと見なされますが、複数人に売却する場合はとくに注意が必要です。
たとえば、広大な土地を分割して複数の人に売る場合や、1棟のマンションを部屋ごとに複数人に売却するケースが該当します。
これらの行為は反復継続と見なされるため、宅地建物取引業の免許が必要です。

反復継続とみなされる基準

不動産を複数回取引することで反復継続と見なされる可能性がありますが、具体的な回数の目安は定められていません。
判断は行政庁によるため、不安がある場合は不動産会社と相談することが推奨されます。
複数の不動産を売却した場合に反復継続と見なされることもありますし、広大な1つの土地を分割して売却する場合も同様です。
ただし、広大な土地を分割する場合でも、何区画から反復継続と見なされるかの具体的な数値は定められていません。
一般的には、区画数が多いほど反復継続と判断される可能性が高く、短期間で複数回の取引をおこなう場合も反復継続と見なされやすいとされています。
また、事業目的で複数回取引をおこなう場合も反復継続と見なされます。

反復継続とみなされるケースの具体例

実際のケースとしては、複数の物件を短期間で売却する場合が考えられます。
たとえば、数ヶ月間での転売は、利益目的で業と見なされる可能性が高いです。
また、土地を区画分けして販売する場合も反復継続と見なされ、処罰対象となることがあります。
一回限りの取引でも、不特定多数への販売が反復継続と判断されることがあるため、注意が必要です。
さらに、利益目的で土地や家を安く購入し、高額で転売する行為も業と見なされることがあるでしょう。
具体的には、競売物件を安く仕入れ、高額で転売するケースが挙げられます。
これらの行為が反復継続と認められると、法律上「業」として処罰の対象になる可能性があります。

不動産売却における反復継続の罰則について

前の章では、不動産売却における反復継続とは何か、どのような場合が該当するのかを解説しました。
では、実際に反復継続とみなされた場合は、どのような罰則が発生するのでしょうか。

個人に課せられる罰則

宅地建物取引業の免許なしで反復継続と見なされた場合、個人には厳しい罰則が科されます。
無免許での不動産取引は「宅地建物取引業法第12条」で禁止されています。
違反した場合には、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられる可能性があるでしょう。
これは、宅地建物取引業法第79条第2号に規定されたもっとも重い罰則です。
また、不正手段で免許を取得した場合にも同様の罰則が適用されます。
無免許での取引行為は非常にリスクが高いため、不動産業をおこなう際には必ず免許を取得するようにしましょう。
宅地建物取引業法の規定を守り、公正な取引をおこなうことが求められます。

免許を持たない者に反復継続を媒介した不動産業者に対する罰則

免許を持たない者が不動産取引を業としておこない、その取引を不動産業者が媒介していた場合、不動産会社にも罰則が科されます。
宅建業者が無免許の者を代理・媒介する行為は、法律で厳しく制限されています。
具体的には、宅地建物取引業法第65条に基づき、指示処分や業務停止処分が科される可能性があるでしょう。
さらに、情状がとくに重い場合には、免許取消処分の対象となることもあります。
また、不動産会社が無免許営業を幇助した場合、刑法の幇助犯として処罰される可能性も考えられるでしょう。
このような行為は公正な取引を損なうため、厳しい対応が取られます。
つまり、個人であれ業者であれ、不動産取引に関与するすべての者は、法律を遵守しなければなりません。

不動産売却をするときに反復継続にならないための対策

前章で解説したように、不動産売却において反復継続とみなされた場合は、法律違反となり罰則が課せられます。
そのため、不動産売却を複数回検討している方にとって、反復継続の問題は避けなければなりません。
法律に違反せずに売却を進めていくためには、適切な対策が必要です。
この章では、不動産売却時に反復継続と見なされないための対策について解説していきます。

対策①：不動産会社に代理・媒介を依頼する

不動産売却を反復継続と見なされないための一つの方法は、不動産会社に代理・媒介を依頼することです。
売却を不動産会社に代理してもらうことで、自分で複数回の売却をおこなう必要がなくなります。
この方法は、とくに多くの物件を所有している方にとって有効です。
また、広大な土地の売却などにおいては、不動産買取業者に売却することも一つの手段です。
不動産会社は購入した物件を自社の方法で再販するため、個人の取引回数は増えません。
どちらの方法においても、信頼できる不動産会社を選ぶことで、安心して売却ができます。

不動産取引を1回で済ませる

反復継続を避けるためには、不動産取引をできるだけ1回で済ませることが重要です。
たとえば、広い土地を分割せずに一括で売却する方法があります。
一括売却により、複数回の取引をおこなうリスクを減らし、反復継続と見なされる可能性も低くなります。
また、事前に購入者と詳細な打ち合わせをおこない、一度の取引で済むように計画を立てることが重要です。
売却後に購入者が個別に分割して売却する場合でも、自分の取引回数には影響しません。
さらに、一回の取引で済ませることは、法的リスクの回避だけでなく、手続きの簡略化にもつながります。

転売をしない

不動産を購入したあとに転売をしないことも、反復継続と見なされないための重要な対策です。
購入後に短期間で転売を繰り返すと、反復継続と見なされるリスクが高まります。
そのため、購入した不動産は長期的な視点で所有することが推奨されます。
長期所有により、安定した資産運用が可能となり、法的リスクも回避できるでしょう。
また、購入目的が明確であり、転売を目的としないことを示すことも重要です。
転売を避けることで、法律に違反せずに安全に不動産運用を行うことができます。

まとめ

不動産売却における反復継続とは、何度も不動産を売却する行為を指し、宅地建物取引業の免許が必要です。
反復継続が認められた場合、個人には3年以下の懲役または300万円以下の罰金、無免許の者を媒介した不動産業者には指示処分や業務停止、免許取消処分などの厳しい罰則が科されます。
不動産売却を反復継続と見なされないためには、不動産会社に代理を依頼することや、取引を1回で済ませること、購入後の転売を避けることが重要です。