自宅の売却を検討している方のなかには、現在の家に住んだままで、生活環境を変えずに売りに出したいと希望する方もいるでしょう。
必ずしも家を空けてからでないと売れないわけではなく、住みながら売る方法もあります。
この記事では不動産売却を住みながらおこなう方法とメリット・デメリット、注意点を解説するので参考にしてください。

不動産を住みながら売却する方法

自宅に住みながら、家を売る方法を3つ解説します。
売りたい方の状況や希望に合わせて、より適した方法を検討してください。

売り先行で売る方法

売り先行とは、住み替えをする際に、先に今住んでいる家を売ってから、そのあとで新しい家を購入する方法です。
これに対して買い先行では、新居を購入してから、これまで住んでいた家を売ります。
買い先行では余裕をもって新居探しができますが、収入や保有資産に十分な余裕がないと選択するのは難しいでしょう。
売り先行は家を売ったお金が先に手に入るため、新居の購入資金に充てられる点から、多くの方が選択する一般的な方法です。
住宅ローンが残っている場合には、売却時に一括返済が必要になるので注意しましょう。
住宅ローンの残債を一括返済したあとに資金が残れば、新居の購入に充てられます。
自宅を売ったお金を新居の購入費用に組み込んだ資金繰りを想定している場合は、無理のない売却方法といえるでしょう。

リースバックを利用する方法

リースバックは、家を売ったあとも、売った家に自分が住み続ける方法です。
自宅を不動産会社などに売り、売ったあとに不動産会社と契約を結んで、賃貸物件として売った家に住み続けられる仕組みになっています。
リースバックを利用すれば、一般市場で購入者を探すよりも早い現金化が可能です。
なるべく早くまとまった現金が必要な事情がある方に、おすすめの方法といえるでしょう。
売ったあとも賃貸物件として同じ家で暮らせるため、住み慣れた家を手放さずに済み、そのままの生活環境を維持できます。
外から見た限りでは、持ち家から賃貸物件に変わったとはわかりません。
そのため、近所の人々から家を売った事情を詮索されるといった、煩わしい思いをしなくて済みます。
家の所有権がなくなるので、固定資産税や都市計画税などを支払う必要はありません。
ただし、リースバックを利用すると、市場価格の7割程度の価格になるケースがほとんどで、売却価格が低くなる傾向にある点には注意しましょう。
家賃が高額になったり、契約期間が切れると退去を求められたりする可能性もあります。
そのような事態を避けるためにも、賃貸借契約を結ぶ際は、内容をしっかり確認しておきましょう。

リバースモーゲージを利用する方法

リバースモーゲージとは、現在住んでいる家を担保にお金を借りて、本人が死亡したときに家を売って、借りたお金を一括返済する方法です。
一般的には、本人が死亡するまでの期間は、金利部分のみを支払います。
誰でも利用できるわけではなく、55～65歳のシニア層を対象にしているケースがほとんどです。
借り入れたお金の用途も、多くのケースで、老後の生活費や施設に入所するための費用などに限られています。
本人の死後、家は売却されて失われるため、家を残して相続させたい場合には適していません。
シニア層のなかでも、相続させたい人物がいない方に向けたサービスといえるでしょう。
まとまった金額が手に入るうえに、毎月の支払いは金利のみであるため、老後の生活資金や家の修繕費用など、さまざまな用途に活用できます。
ただし、担保となる家の価値に応じた貸付限度額が設けられているのが一般的です。

不動産を住みながら売却するメリット・デメリット

自宅に住みながら売却するメリット・デメリットを解説します。

売ったお金を住み替え費用に充てられる

住みながら家を売りに出したほうが、空き家にして売るよりも住み替え費用を抑えられる点がメリットです。
空き家にするためには、先に新居を購入して引っ越したり、家が売れるまでの仮住まいを用意したりしなくてはなりません。
住みながらであれば、家が売れるまでの仮住まいにかかる、引っ越しの手間や費用を節約できます。
家の引き渡しと新居購入のタイミングを合わせれば、仮住まいを用意する必要もありません。
買主が見つかったあとでも、交渉次第で新居への引っ越しが終わるまで、引き渡し時期を待ってもらえる場合もあります。

内覧の対応が難しい

実際に暮らしている家で内覧がおこなわれるため、購入希望者に家の魅力を直接アピールできる点はメリットです。
前のオーナーを気にする内覧者も多く、売主が内覧者に対面で応対できる点もメリットといえます。
購入後の暮らしをイメージしやすいので、購入意欲を高められる可能性もあります。
内覧は家の売却を成功させるのに重要なポイントであるため、対応には相応の準備や配慮が必要です。
そのため、住みながら家を売る場合では、内覧を優先する必要がある点がデメリットです。
内覧は急に申し込みが入るケースもあり、予約がいつ入るかわかりません。
内覧の多くは休日に集中するため、買い手がみつかるまでは、休日の予定を空けておく必要があります。
土日が休みでない方の場合は、内覧が入るたびに都合をつけなくてはならない点もデメリットです。
いつ入るかわからない内覧に備えて、家をきれいな状態で維持しておかなくてはならないため、ストレスに感じる場合もあるでしょう。

不動産を住みながら売却する際の注意点

自宅に住みながら売却する際の注意点を解説します。

掃除してきれいな状態にしておく

家を売りに出している間は、内覧の予定がいつ入るかわかりません。
内覧希望者は複数の物件を購入候補にしている場合が多く、アピールできるチャンスを逃すと候補から外されてしまうおそれがあります。
急な申し込みにも対応できるように、掃除や片付けをこまめにおこない、整理整頓を心がけましょう。
モデルルームのように整えられていれば、内覧者に良い印象を与えられます。
暮らしていくうえで必要な家具や家財を残して、不用品はできるだけ処分して、物を少なくしておくのがおすすめです。
キッチン・トイレ・バスルームなどの水回りは、とくにチェックされる場所なので、ハウスクリーニング業者に依頼するのも良いでしょう。

新居探しも始めておく

家を売ると決めたら、早めに次の住まいを探す必要があります。
買主と売買契約を結んでから家の引き渡しがおこなわれるまで、3～6か月程度とする契約が多いようです。
買主が見つかってから新居を探したのでは、引き渡しまでに間に合わないおそれがあります。
引き渡し後、転居先が決まっていないと、仮住まいが必要になります。
仮住まいの家賃や引っ越し代などがかかるうえに、家財などの荷物が入りきらない場合はトランクルームやレンタル収納スペースを借りなくてはなりません。
また、住み替えをする時期が引っ越しの繁忙期に重なると、余計に費用が高くなります。
できれば3月や9月の引っ越しシーズンを避けたほうが、費用を抑えられるでしょう。

まとめ

不動産売却を住みながらおこなうには、売り先行で売却する方法・リースバックを利用する方法・リバースモーゲージを利用する方法があります。
住みながら家を売るメリットは、売ったお金を新居の購入資金にできる点や空き家状態にならないため建物が傷みにくい点、内覧で直接アピールできる点などです。
売却期間中は家をきれいに維持して、新居探しも同時に進めておきましょう。

実家の土地や家を相続した場合や、転勤で離れた場所に引っ越した場合など、遠方の不動産を手放したい方もいるでしょう。
物件を売るために遠く離れた場所まで何度も足を運ぶのは、多くの時間や手間がかかって大変です。
この記事では不動産売却を現地になるべく行かずにおこなう方法と手続きの流れ、注意点を解説するので、遠方の土地の売却を検討中の方は参考になさってください。

不動産売却を遠方からおこなう方法

不動産の売買契約では、売主・買主・不動産会社の三者立ち会いのもとでおこなわれるのが基本です。
三者がそろうのが難しい場合の方法を解説します。

持ち回り契約で契約する

持ち回り契約とは、契約を結ぶための必要書類を売主・買主・仲介会社（不動産会社）の間で郵送してやりとりする方法です。
仲介会社が売主・買主それぞれのところに出向く場合もあります。
売主・買主のスケジュールが合わない場合や、遠方のため立ち会いが難しい場合に利用できる方法です。
スケジュールを調整したり、長時間かけて移動したりする必要がないため便利ではありますが、契約書を持ち回すのに時間がかかります。
その間に相手の意向が変わる可能性もあるので注意が必要です。
リスクを回避するために、買主にできるだけ早く契約書に署名・捺印してもらいましょう。
買主に署名・捺印してもらったあとで手付金を振り込んでもらい、それから売主が契約書に署名・捺印する方法をおすすめします。
迅速に対応してくれる仲介会社を選ぶのも重要です。

親族や知人に代理契約を依頼する

売りたい物件の近くに親戚や知人が住んでいる場合や、妻が現地まで出向ける場合など、信頼できる人物を代理人に立てて契約する方法もあります。
署名代理と称する方法で、法律的にも有効な方法です。
代理人に手続きを依頼するには委任状が必要になるため、事前に必要書類を確認してそろえておきましょう。
不備があると、本人ではないために対応できない事態が発生して、契約や決済が延期になるおそれがあります。
トラブルが起きたときに、代理人がおこなった行為であっても依頼人が責任を問われる点には注意が必要です。
リスクを回避するには、信頼のおける親族や法律の専門家などを代理人に選び、代理権を任せる範囲を明確にした委任状を作成する必要があります。

司法書士に依頼する

司法書士は、契約書類の作成・提出や、不動産登記をおこなう法律の専門家です。
現地での立ち会いなど、売買契約のすべてを代理人として任せられます。
司法書士であれば不動産売買の手続きに慣れているため、安心して依頼できるでしょう。
相続で所有した物件の場合は、相続人の間でトラブルになるリスクを抑えられるメリットもあります。
相続人が複数いて代表者が物件を売却するケースでは、方法や金額に不満を持つ人が出てくる可能性があるためです。
司法書士に依頼すれば、法的根拠に基づき、公平に売却代金を分配できます。
ただし、専門家に依頼する分、費用がかかる点には注意しましょう。
司法書士と直接面談する際や、契約を結ぶときの交通費や報酬を負担しなくてはなりません。

不動産売却を遠方からおこなう手続きの流れ

不動産売却を遠方からおこなう際にどのような手続きの流れになるかを解説します。

査定をして不動産会社と契約する

まず、売りたい物件を不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるかを把握しましょう。
物件のあるエリアに土地勘があり、周辺で購入物件を探している買主の情報をストックしている現地の会社に査定を依頼するのがポイントです。
詳細に査定してもらうには室内の鍵が必要になるため、簡易的な方法で査定できる机上査定を選ぶと良いでしょう。
具体的な根拠に基づく査定価格を提示してくれる、信頼できる仲介会社を選ぶのが売却を成功させる重要なポイントです。
担当者の態度やホームページの内容なども確認して、十分検討したうえで選びましょう。
現地に赴くのが難しい状況であれば、鍵を送って訪問査定をしてもらいます。
そのうえで査定額や信頼性に納得できる不動産会社と媒介契約をしてください。
媒介契約の手続きのために現地まで行く必要はなく、郵送でもおこなえます。

買主が見つかったら契約書を郵送してもらう

媒介契約を結んだ仲介会社によって、物件の販売活動がおこなわれます。
具体的な活動内容は、広告を出したり、購入を検討している方に物件を紹介したりなどです。
仲介会社がどのような販売活動をしているのかは、営業活動報告書を見ればわかります。
営業活動報告書には、販売活動の内容と購入希望者からの反響などが記載されており、遠方にいても自分の物件の状況を把握できます。
買主が見つかったら売買契約を結ぶ必要がありますが、現地まで行けない場合は郵送での手続きが可能です。
売買契約書には専門用語が多数使用されているため、専門家ではない一般の方が内容を理解するのは難しいでしょう。
契約の内容をあいまいにしたままで署名・捺印してしまうと、将来的にトラブルが発生する可能性もあるため慎重におこなわなくてはなりません。
仲介会社に電話などでしっかりと説明を受け、納得したうえで契約を結びましょう。

引渡しに立ち会う

買主と売買契約を結んだあとは、手付金を差し引いたうえで決済をして、物件の引渡しと所有権移転登記の手続きをおこないます。
引渡しの際には売主本人か、売主が依頼した代理人・司法書士のうち、いずれかの立ち会いが必要です。
不測の事態が発生したときにすぐ対応できるように、売主本人が立ち会うのがより良い方法ではありますが、遠方では難しいケースもあるでしょう。
売主本人が立ち会えない場合は、妻や親戚に代理人として立ち会ってもらうか、司法書士に代理出席を依頼する方法で対応可能です。

不動産売却を遠方からおこなう際の注意点

遠方から不動産を売却する際に、把握しておくべき注意点を解説します。

売却できるまで時間がかかる

売りたい物件が遠方にある場合は、現地の状況を把握したり、書類のやり取りをしたりするのに時間がかかります。
とはいえ、物件を利用する予定がなく、いつか売れればよいといった積極性のない姿勢は仲介会社に伝わってしまう可能性があるので注意しましょう。
査定を依頼してから売却完了までどのくらいの期間を想定するのか、現地に行くとしたらどのポイントか、主体的にスケジュールを把握して進めていく必要があります。
こまめに連絡を入れてくれる、誠実で熱心な担当者のいる仲介会社を選ぶのが重要です。
仲介会社のなかには、売却できるまで物件の管理をしてくれるところもあります。
管理料はかかるものの、治安や安全だけでなく、物件の印象を維持する効果も期待できます。

信頼性を確認したい場合は現地に行く

販売活動や契約手続きをおこなってくれる仲介会社の担当者や、手続きを依頼する代理人とは、可能であれば現地で顔合わせをしておきましょう。
オンラインや電話でも打ち合わせは可能ですが、実際に対面して話をしたほうが、直感的な相性などもわかります。
仲介会社の担当者の場合は、必要な書類や手続きに関する細かな質問もできて、今後どのようなスケジュールになるのかの確認もできます。
その際の対応から、信頼できる人物かのチェックもできるでしょう。
代理人の場合は、きちんと連絡が取り合えるか、誠実な人物であるかを確認します。
売却が成功するかどうかは仲介会社の力量に左右される傾向にあるので、時間がなくても仲介会社選びには慎重な検討が必要です。

まとめ

不動産売却を遠方からおこなうには、持ち回り契約・代理契約・司法書士に依頼の3つの方法があります。
本人が現地に行けないために、郵送での契約書類のやりとりが必要になるなど、通常の売却と流れが異なるため事前に把握しておきましょう。
売却までに時間がかかる傾向にある点や、仲介業者や代理人の信頼性の確認が必要である点には注意が必要です。

3人家族で暮らす物件を探す際に、どのような間取りを選ぶべきなのか悩んでしまう方も少なくないでしょう。
今回は、3人家族で暮らす場合の間取りを3種類ピックアップして比較していきます。
各間取りの特徴や注意点について触れているので、現在お困りの方はぜひ参考にしてみてください。

間取りで比較！3人家族に適しているのはどれか？：1LDK

1LDKの間取りは、コンパクトながらも快適な生活空間を提供できるため、3人家族にもおすすめの選択肢です。
ここでは、1LDKの特徴や暮らし方、注意点について解説します。

特徴

1LDKは、リビング・ダイニング・キッチン（LDK）と独立した1部屋で構成される間取りです。
LDK部分は広さが8畳以上であることが多く、リビングスペースとしてゆったり使用できます。
1LDKの最大の特徴は、寝室を確保しつつも、家族全員が集まれる空間があることです。
そのため、3人家族がリラックスして過ごすのに十分な広さを感じられるでしょう。
また、コンパクトな間取りであるため、家賃が比較的抑えられるのもメリットのひとつです。
家計に優しい物件を探している方には、費用を抑えつつ生活に必要なスペースが確保できる1LDKは理想的です。
さらに、1LDKの物件には最新の設備が備えられていることも多く、快適な生活を送るのに必要な条件が揃っているといえるでしょう。

子どもがいる場合の暮らし

1LDKは、子どもが小さい3人家族にとって、特に使いやすい間取りといえます。
LDKと寝室が近接しているため、親が家事をしながらでも子どもの様子を見守りやすく、安心して暮らせる環境が整います。
さらに、1LDKのようなコンパクトな間取りは掃除がしやすく、片付けにも手間がかからないため、家事の負担が軽減される点も魅力です。
子どもが幼い時期には、リビングスペースが広めの1LDKが、遊び場としても活用できるでしょう。
また、寝室を家族全員で共有することで、コミュニケーションが自然と増え、家族の絆が深まる環境が生まれます。
子どもが成長し、個室が必要になるまでの期間を考慮しながら、1LDKでの生活を検討するのも一つの方法です。

注意点

1LDKでの生活には、スペースの制約がある点に注意が必要です。
3人家族で使用する場合、収納スペースが限られている物件が多いため、必要最低限の家具や荷物に抑えることが求められます。
また、子どもが成長し、プライバシーや個室のニーズが高まると、1LDKでは対応が難しくなることが考えられます。
そのため、子どもが小さい間は1LDKで問題なくても、将来的に住み替えの検討が必要となるかもしれません。
また、部屋のレイアウトや家具の配置を工夫しても、広い間取りに比べると圧迫感が出やすいため、空間づくりの工夫が重要です。

間取りで比較！3人家族に適しているのはどれか？：2LDK

2LDKの間取りは、3人家族に適した広さと機能性を持つため、多くの家庭に支持されています。
ここでは、2LDKの特徴や家族での暮らし方、注意点について解説します。

特徴

2LDKは、リビング・ダイニング・キッチン（LDK）と2つの独立した部屋から成る間取りです。
そのため、寝室や子ども部屋として利用できる空間が確保されており、家族全員が快適に過ごせる環境が整っています。
また、LDK部分が広いため、家族が集まるスペースとして活用でき、家族間のコミュニケーションが自然と増えるメリットもあります。
さらに、2LDKは広さと機能性のバランスが良いため、家賃も比較的抑えられ、経済的に無理なく住める点も魅力です。
多くの2LDK物件では、収納スペースが充実しており、部屋をスッキリ保つことができるのも特徴です。
家族の成長や生活スタイルに合わせた住まいを求める方にとって、2LDKは非常に合理的な選択肢となるでしょう。

子どもがいる場合の暮らし

2LDKは、子どもがいる3人家族にとって、とくに適した間取りです。
リビングとダイニングを家族の共有スペースとして利用しながら、残りの2部屋を親の寝室と子ども部屋に振り分けることができます。
子どもが幼いうちは、親と同じ部屋で寝かせることで安心感を持たせ、成長に伴い個室を用意することで、プライバシーも確保できる環境が整います。
また、リビングで遊び、学びの場を提供することで、家族全員が共有の空間を楽しめるため、親子のコミュニケーションが取りやすくなるでしょう。
2LDKのレイアウトは、家具の配置も柔軟にできるため、子どもの成長や生活リズムに合わせた工夫が可能です。

注意点

2LDKで生活する際には、収納やスペースの使い方に注意が必要です。
とくに、子どもが成長するにつれて、物が増えやすくなるため、各部屋の収納を効率的に利用することが求められます。
家具の配置や、部屋のレイアウトに配慮しないと、スペースが狭く感じられ、圧迫感が出やすくなることもあります。
また、2LDKは部屋数が限られているため、家族全員が一緒に過ごす時間と個人の時間のバランスを考慮することも重要です。
子どもが成長して個室が必要になると、スペースの不足を感じる可能性もあるため、将来的な住み替えも視野に入れておくと良いでしょう。

間取りで比較！3人家族に適しているのはどれか？：3LDK

3LDKの間取りは、3人家族にとって快適でゆとりある生活を実現できる広さです。
ここでは、3LDKの特徴や3人家族での暮らし方、注意点について解説します。

特徴

3LDKは、リビング・ダイニング・キッチン（LDK）と3つの独立した部屋から成る間取りです。
そのため、家族それぞれに個室を確保しやすく、プライバシーを保ちながら生活できる点が特徴です。
また、LDKが広いため、家族の団らんの場としても使いやすく、食事や会話などコミュニケーションの機会が増えます。
さらに、3LDKには収納スペースが充実している物件も多く、整理整頓がしやすく、部屋をスッキリと保てるのもメリットです。
広いリビングは、子どもが遊ぶスペースとしても活用でき、家族全員が快適に過ごせる空間を作るのに適しています。

子どもがいる場合の暮らし

3LDKは、子どもがいる3人家族にとって、生活にゆとりを持たせる間取りとして適しているといえるでしょう。
リビングを家族全員の共有スペースとし、残りの3部屋を親の寝室、子ども部屋、そして書斎や趣味の部屋として利用できます。
子どもが成長し、個室が必要になった場合も、広さが十分に確保できるため、成長に伴う空間のニーズにも対応できます。
また、リビングに隣接したキッチンでは、家族が一緒に料理や食事を楽しむ機会が増え、家族の絆が深まるでしょう。
3LDKの物件では、子ども部屋を年齢に応じてレイアウト変更することも容易で、成長に応じた柔軟な空間づくりが可能です。

注意点

3LDKの物件を選ぶ際には、広さに伴うコストや管理の手間についても考慮が必要です。
まず、3LDKは部屋数が多いため、家賃や光熱費が高くなる傾向があり、予算に合わせた選択が重要です。
また、部屋数が多い分、掃除や整理整頓にも手間がかかるため、日々の家事負担が増える可能性もあります。
とくに、各部屋を有効活用するためのインテリアや収納の配置には工夫が必要で、生活に支障をきたさないように心がけることが求められます。
また、部屋数が多い分、家具やインテリアが不足しないよう、事前にレイアウトを検討しておくことが大切です。
3LDKは利便性が高い反面、管理に手がかかることを理解し、効率よく活用できる工夫をしていきましょう。

まとめ

3人家族の間取りを比較してみると、1LDKは費用を抑えつつ生活に必要なスペースが確保できます。
2LDKは、子どもが幼いうちは、親と同じ部屋で寝かせることで安心感を持たせ、成長に伴い個室を用意することで、プライバシーも確保できる環境が整います。
3LDKの場合は、利便性が高い反面、管理に手がかかることを理解し、効率よく活用できる工夫をしていきましょう。

土地や建物を売った場合、確定申告が必要になる可能性があることをご存じでしょうか。
なかには、会社勤めで申告のやり方がわからず不安に思っている方や、譲渡所得に関する申告は始めてで心配な方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、不動産売却後に確定申告が必要になるケースや、申告時の必要書類、申告期間などを解説しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却後に確定申告が必要になるケースとは？

マイホームなどの不動産を売り出した場合、確定申告が必要となる可能性があります。
具体的にどのようなケースで申告しなければならないのか、確認しておきましょう。

不動産売却で譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要

原則として、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が得られた場合、売り出した翌年に確定申告が必要となります。
会社勤めで毎月の給料を得ている方の場合、月々の給料から源泉徴収されているため、年末調整をおこなってさえいれば基本的に確定申告は必要ありません。
しかし、譲渡所得は源泉徴収されないため、申告が必要です。
譲渡所得には、その額に応じて所得税や住民税、都市計画税などが発生します。
譲渡所得が発生したにも関わらず申告しなかった場合、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられてしまうので、忘れないように注意してください。

不動産売却で損失が出た場合は確定申告したほうが得

損失が出た場合は税金が発生しないため、確定申告の義務はありません。
しかし申告をすることで、他の不動産の売却益から損失分を差し引けるようになります。
また、売却した不動産がマイホームだった場合については、給料など他の種類の所得からも損失を差し引ける特例が利用できるため、全体的な税金の負担軽減に役立つでしょう。
このように不動産を売却した場合は、損をしていてもメリットがあるので、基本的には申告することがおすすめです。

自分で確定申告する際の手続きの流れ

自分で確定申告をする際は、①利用できる特例を確認する、②必要書類を準備する、③納税額を計算する、④申告書に記載する、⑤申告書を提出する、の流れが基本となります。
まずは利用できる特例がないか、確認しておきましょう。
利用する特例ごとに必要書類が異なるので、あらかじめ調べておく必要があります。
続いて、申告に必要となる書類を用意しましょう。
不動産売却をした場合は、売買契約書や領収書など、さまざまな書類が必要になります。
書類によって取得場所が異なる点に注意してください。
必要な書類を集め終わったら、納税額を計算して申告書に記載をしていきます。
計算といっても、基本は書類に記載された金額をそのまま申告書に記入していくものなので、難しくはありません。
最後に、できあがった申告書を提出すれば手続き終了です。

不動産売却後の確定申告時の必要書類

土地や建物を売った際の確定申告では、売買に関わるさまざまな書類を用意する必要があります。
具体的にどんな書類を用意すれば良いのか、確認しておきましょう。

確定申告書第一表・第二表

第一表・第二表とは、必ず提出しなければならない書類です。
第一表では前年の所得を、第二表では所得に関する根拠や詳細を記入します。
どちらも最寄りの税務署や市役所でもらえるほか、国税庁のホームページからダウンロードができます。
e-Taxによる電子申請を利用する場合、用紙を用意する必要はありません。

確定申告書第三表（分離課税用）

第三表とは、土地や建物、株式などの売買で得た所得を申告する際に必要となる書類です。
譲渡所得に関しては、通常の給与所得などと分けて計算する必要があります。
そのため不動産を売却した場合は、こちらも忘れずに用意しましょう。
こちらも第一表、第二表と同様、最寄りの税務署や市役所で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。
ただし電子申請の場合、用紙は必要ありません。

譲渡所得の内訳書

不動産を売却した場合は、譲渡所得の内訳書も提出する必要があります。
これは売却額や経費など、譲渡所得の内訳となる金額を記載するための用紙です。
用紙に関しては、基本的に不動産の売買が成立した後に国税庁から郵送されますが、最寄りの税務署でも入手可能です。
また、国税庁のホームページからもダウンロードできますので、郵送された用紙をなくしてしまった場合は、いずれかの方法で入手してください。

売買契約書（購入時・売却時）の写し

売却した際と、売り出した不動産を購入した際の売買契約書です。
譲渡所得の内訳書を記載するためと、提出のために必要となります。
手元にある契約書を自分でコピーしておきましょう。
購入時の売買契約書については用意できなくても問題はありませんが、購入代金を経費として差し引けなくなるので注意してください。

費用を証明する領収書など（購入時・売却時）の写し

売却した際と、売り出した不動産を購入した際にかかった費用の領収書などです。
具体的には仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用などが該当します。
それぞれの金額を証明できる書類の、コピーを用意してください。
用意できなくても問題はありませんが、売却代金から経費として差し引けなくなるため、その分だけ課税額が増えてしまう可能性があります。

登記事項証明書（登記簿謄本）

売却した不動産の登記事項証明書です。
最寄りの法務局や登記所などの窓口で申請するか、オンライン申請で取得できます。
なお窓口申請の場合は600円、オンライン申請の場合は500円の手数料が必要になるので、注意してください。

その他の必要書類

これまでご紹介した書類以外にも本人確認書類や、給与所得者の場合は源泉徴収票が必要となります。
また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、特例ごとに必要書類が定められていますので、そちらも別途用意してください。

確定申告の申告期間・申告場所と納税時期に関する注意点

確定申告には、申告できる時期と場所に決まりがあります。
間違えてしまわないよう、この機会に改めて確認しておきましょう。

確定申告の申告期間と申告場所

譲渡所得に対する所得税や住民税などの申告は、売却した翌年の期間中におこなわなければなりません。
申告期間は、毎年2月16日から3月15日です。
たとえば8月にマイホームを売った場合は、翌年の申告期間内に手続きを済ませる必要があります。
申告対象の期間は前年の1月1日から12月31日までになるので、たとえ1月に売った場合でも、申告するのは翌年である点に注意してください。
申告場所は、居住地を管轄する税務署です。
窓口以外にも郵送、インターネット（e-Tax）での申告も可能となっています。
なお、e-Taxによる電子申請を利用するには、マイナンバーカードなどの電子証明書が必要になるので注意してください。

所得税と住民税の納税時期の違いに注意

申告によって算出された税金は、期限までに納めなければなりませんが、所得税と住民税とでは納税時期に違いがあるので注意してください。
所得税の納税時期は、2月16日から3月15日までとなります。
所得税に関しては、基本的に申告と同時に納税すると考えておくと良いでしょう。
金額が大きく一括納付が難しい場合、期限までに半額以上を収めれば、残りの金額に関しては5月31日まで期限を延長できます。
一方の住民税は、5月以降に納付書が送付されるので、そのタイミングで納めましょう。
一括での支払いのほか、4回に分けて納める方法もあります。

まとめ

家や土地を売って利益が出た場合、確定申告が必要となります。
必要書類はさまざまで、各種申告書や譲渡所得の内訳書のほか、売買契約書のコピー、登記事項証明書なども必要です。
申告期間は毎年2月16日～3月15日で、申告場所は居住地を管轄する税務署となります。

車の購入や引っ越しをする際に、「車庫証明」という言葉を耳にすることも少なくないかと思います。
しかし、そもそも車庫証明が何か、どういう手続きを踏まないといけないのかを知らないという方もいるのではないでしょうか。
本記事では、車庫証明とはなにかお伝えしたうえで、証明書が取れないケースと適切な取り方の手順について解説します。

車所有者が引っ越しの際に必要となる「車庫証明」とは

引越し先で車を所有する際、「車庫証明」を取得する必要があるのをご存知でしょうか。
特に都市部では駐車スペースの確保が厳しく、事前の準備が重要です。
ここでは、引越しを検討されている車所有者の方へ、車庫証明の概要や取得条件、手続きの流れを解説します。

自動車保管場所証明書とは

自動車保管場所証明書、通称「車庫証明」は、車両の保管場所が適切に確保されていることを証明する公的な書類です。
車の購入や住所変更に伴い、新たな保管場所の確保が必要な場合、警察署に保管場所を証明する書類を提出しなければなりません。
申請には、「自動車保管場所証明申請書」と、保管場所の見取り図、使用許諾証明書（賃貸の場合）などが必要です。
そして、この証明書の取得することで、ナンバープレートの取得や更新手続きもスムーズに進められるようになります。

車庫証明が必要なケース

車庫証明が必要となる主な場面としては、新車や中古車の購入時、住所の変更時、もしくは車両保管場所を変更した場合が挙げられます。
車庫証明を取得しなければ、車両の登録や継続使用に支障を来たす可能性があるため、特に引越しに伴い保管場所が変わる場合には早めの対応が重要です。
また、契約駐車場を変更した際などにも、申請をおこなう必要があります。
車庫の変更後は、15日以内に証明書の再申請が必要とされ、警察署での手続きには手数料も発生します。
自動車販売店などで代行サービスも提供されていますが、個人で手続きすることで経費を抑えることが可能です。

保管場所は自宅から2km以内でなければならない

車庫証明を取得する際の条件の一つに、保管場所が使用者の自宅から2km以内であることが含まれます。
これは、車両を適切な場所で管理しやすくするための制限で、保管場所がこの距離を超える場合、証明書が交付されません。
また、この距離制限は、地域の交通と住環境を保護する役割も担っているため、無秩序な駐車を防止のためにルールをしっかり守りましょう。
さらに、自宅近くで保管場所を確保することで、日常の利用時の利便性も向上するでしょう。

車庫証明が取れない可能性のある注意すべきケース

車庫証明は、車を持つ方が引越し後も円滑に車両を利用するために重要な手続きです。
しかし、条件を満たしていない場合や書類に不備がある場合には、車庫証明が取れないケースもあります。
ここでは、誤字や記載漏れ、保管場所の条件不足が原因で証明が取れない場合について解説します。

車庫証明が取れないケース①：誤字がある

車庫証明の申請書類に誤字があると、書類の正確性が欠けるとみなされるため、申請が却下されることがあります。
警察署は、記載内容を厳密に確認し、車両情報や住所などの記載ミスがないかを審査します。
申請者の氏名や住所、車両の登録情報が正確であることが求められるため、誤字や脱字がある場合には、訂正が必要です。
たとえば、保管場所の所在地や車両の型式など、基本的な情報に誤りがあると申請が受理されません。
そのため、こういった記載ミスがないかを申請書提出前に内容を確認し、正確な記載を心掛けましょう。

車庫証明が取れないケース②：記載漏れがある

車庫証明の申請には、必要事項がすべて記載されていないと、申請書類が不完全とされて受理されない場合があります。
特に、車の使用者や保管場所の詳細情報が抜けていると、不足情報の追記や修正をしなくてはなりません。
例として、保管場所使用承諾証明書に駐車場オーナーの署名が漏れている場合や、車の型式やナンバーなどの詳細が未記入の場合が挙げられます。
また、別車両の情報が既に登録されている駐車場を利用する場合には、前車情報の記入が求められるため、必要事項がすべて記載されているか確認しましょう。

車庫証明が取れないケース③：車の保管場所に問題がある

車庫証明が取得できない理由には、保管場所の条件が整っていない場合も含まれます。
申請車両が道路に突出してしまう場合や、駐車スペースが狭すぎて車を十分に収容できない場合は、保管場所として不適格とされることがあります。
さらに、自宅から2km以上離れた場所は許可が下りないため、車庫の場所も要確認です。
また、使用者以外の車両が駐車されているなどの理由でも証明が取れない場合があります。
このような場合、月極駐車場の利用や他の適切な保管場所の確保を検討し、保管場所が要件を満たしているかどうかを確認しましょう。

車庫証明の基本的な取り方の流れ

警察署での申請や書類の準備など、手続きにいくつかのステップが含まれます。
ここでは、車庫証明を取得するための基本的な流れについて解説します。

車庫証明を取得するための基本的な流れ①：警察署で書類を受け取る

車庫証明の申請に必要な書類は、管轄の警察署で受け取ることができます。
通常、警察署の窓口に出向くか、都道府県によってはウェブサイトからダウンロードすることも可能です。
書類は、車の保管場所を証明するための申請書と、保管場所標章交付申請書が含まれ、これらを基に申請が進められます。
まず、申請者の情報や車両の詳細を正確に記入し、駐車スペースがあることを示す地図や配置図も必要です。
また、保管場所が賃貸物件であれば、駐車場オーナーの承諾書も準備しなくてはいけません。

車庫証明を取得するための基本的な流れ②：必要な書類をそろえる

続いて、申請のためには、いくつかの書類を揃える必要があります。
車庫証明申請書と保管場所標章交付申請書を含む基本的な申請書に加えて、保管場所の詳細が分かる配置図や所在図を準備しましょう。
さらに、車庫が賃貸物件である場合には、「保管場所使用承諾証明書」も必要です。
記載する際には、車検証や賃貸駐車場契約書の写しなどの参考資料を使用すると、正確に記入が進められるでしょう。
これらの書類に必要事項を記入し、忘れずに印鑑を持参するようにしましょう。

車庫証明を取得するための基本的な流れ③：標章交付手数料を払う

車庫証明の申請には手数料が発生し、申請の際に2,000円から3,000円程度の費用がかかります。
内訳として、保管場所証明書の交付手数料と標章交付手数料があり、支払いは収入証紙でおこないます。
この収入証紙は、警察署内で購入できるため、現金を持参してその場で購入することが一般的です。
手数料の支払い後、数日から1週間ほどで交付されるため、交付日を確認して再度警察署へ行き、証明書と標章を受け取ります。

まとめ

新しく自動車を購入したり、自動車を所有している方が引っ越しをしたりする場合、車庫証明を取得しなければならない場合があります。
軽自動車や事業用の自動車は不要ですが、普通自動車の場合は必要書類を用意して警察署に申請しなくてはいけません。
注意点として、書類作成に不備があると受理されないので、警察署の公式サイトや窓口で記載方法などを確認して、ミスのないように気を付けましょう。

賃貸物件を探すとき「できれば家賃を抑えたい…！」そのように思う方も多いのではないでしょうか。
家賃は支出の多くを占めるものなので、できれば安いところに住みたいものでしょう。
しかし、家賃が安いという理由だけで選んでしまうと、思わぬトラブルにつながる恐れがあります。
そこで今回は、賃貸物件の家賃が安い理由や、契約する前に知っておきたいポイントについて解説します。
お部屋探しをしている方は、ぜひご参考になさってください。

賃貸物件の家賃が安い理由とは？

まずは、賃貸物件の家賃が安い理由について解説します。

理由1：低層階のため日当たりや風通しが悪い

理由としてまず挙げられるのが、低層階であるためです。
マンションやアパートといった集合住宅は、一般的に階層が上になるほど日当たりが良くなります。
風通しや眺望も良くなるので、高層階の部屋は家賃が高くなるのが一般的です。
一方、低層階は前面にある建物の影響を受けるため、日当たりや風通しが悪くなりやすいといえます。
また、虫が侵入しやすかったり、防犯面でも不安が生じたりするでしょう。
そのため、低層階の賃貸物件は、お手頃な家賃で住むことができます。

理由2：線路や高速道路が近くにあり騒音が気になる

騒音が気になることも、理由の一つです。
線路や高速道路が近くにある場合、昼夜問わず騒音が発生する恐れがあるので、家賃が安いケースが多いといえます。
そのような部屋は、騒音だけでなく、振動が伝わってくることも珍しくありません。
音を気にする方や、家にいる時間が長い方にとっては、騒音がストレスになることもあります。
静かな住環境に比べて騒音が気になる賃貸物件は、家賃が安いことが多いです。

理由3：取り壊し予定がある

取り壊しの予定がある場合、期間限定で家賃を下げて貸し出されることがあります。
取り壊す理由は、築年数が経過しているだけでなく、再開発による立ち退きなどさまざまです。
取り壊し予定の賃貸物件は、近いうちに引っ越しが必要となるので、慎重に決めるべきといえます。

理由4：借り手がなかなか見つからない

理由として、借り手が見つからないことも挙げられます。
賃貸物件のなかには、築年数が経過していて設備が古かったり、断熱性が乏しかったりする物件も少なくありません。
住みにくさを感じる場合、そこに住みたいと思う方は少ないでしょう。
また、駅から遠く、利便性が悪い場合も借り手が見つかりにくくなり、家賃が安くなりやすいといえます。
職場までのアクセス環境を重視する方や、車を持っていない方は利便性を条件にして賃貸物件を探すことも多いです。
そのため、最寄り駅から近かったり、利便性が高かったりする場合は家賃が高くなる傾向にあります。

家賃が安い賃貸物件は事故物件の可能性がある？

続いて、家賃が安い賃貸物件は、事故物件の可能性があることについて解説します。
お部屋探しのためにさまざまな物件を見ていると、極端に家賃が安い賃貸物件があるかもしれません。
そのような部屋は、事故物件である可能性が高いので、注意が必要です。

事故物件とは？

事故物件は、法律で定められている定義が実はありません。
一般的には、下記のようなお部屋を事故物件と定義されることになります。

●室内で殺人事件があった
●以前住んでいた方が室内で自殺した
●室内で事故が起きた
●入居者が亡くなってから時間が経過してから発見された

上記のような物件は、事故物件とみなされるため、不動産会社に告知義務が発生します。
告知義務とは、新しい入居者に対して、過去に起きた事故や事件などを伝える義務です。
相場より家賃が安い場合は、上記のようなことが起きていないか否かや、安い理由を念のために確認しておくと良いかもしれません。

事故物件に該当する瑕疵とはなに？

事故物件は、心理的な抵抗を感じやすい物件のため、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
瑕疵とは、そのお部屋や周辺に生じている不具合のことで、主な種類は下記のとおりです。

●物理的瑕疵
●環境的瑕疵
●法律的瑕疵

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害といった、物件に生じている物理的な不具合のことです。
床が傾いていたり、耐震強度が基準を下回っていたりすることも、物理的瑕疵に該当します。
また、土地の地盤沈下や土壌汚染が懸念される場合も、物理的な瑕疵と判断されるのが一般的です。
環境的瑕疵とは、物件自体に問題はないものの、異臭や騒音などが生じる賃貸物件を指します。
また、災害のリスクが高い場所にある物件も、環境的瑕疵に該当する可能性が高いでしょう。
法律的瑕疵とは、法律によって土地の活用や売買などが制限されていることです。
隣地との境界が曖昧な状態や、接道義務（建物を建てるときの道路のルール）を満たしてないことなどが挙げられます。
このように、何かしらの瑕疵が生じているお部屋は、心理的瑕疵と同様、事故物件として取り扱われるのが一般的です。
相場より家賃が安いと感じた場合は、瑕疵の有無を確認しておくと良いかもしれません。

賃貸物件への引っ越し時期によって家賃が安い可能性がある？

最後に、賃貸物件への引っ越し時期によって、家賃が安い可能性があることについて解説します。

安い時期1：引っ越しシーズン以外の時期

安い時期としてまず挙げられるのが、引っ越しシーズン以外の時期です。
引っ越しシーズンとは1月～3月のことで、この時期は不動産の動きも活発になります。
良い条件の物件はもちろん、築年数が経過していたり立地条件が少し悪かったりする物件でも、すぐに入居者が決まるケースが少なくありません。
引っ越しシーズンは家賃が割高でも、満室になる可能性があるため、高く推移する傾向にあります。
その反面、引っ越しシーズンでない時期はお部屋探しをする方が減るため、物件の動きも落ち着くのが一般的です。
家賃を少しでも抑えたい場合は、引っ越しシーズン以外の時期に転居すると良いでしょう。

安い時期2：空き室が目立っているとき

空き室が目立っている賃貸物件の場合、大家さんの都合によっては家賃が下がることがあります。
大家さんは、賃貸経営で生計を立てている方も多いです。
そのため、空き室が目立つ場合は十分な収入を得られず、賃貸経営が上手くいかなくなってしまいます。
このようなお部屋は室内の設備や周辺環境に問題がないケースも多いので、家賃が下がったタイミングと引っ越しのタイミングが合えば、お得に借りることが可能です。

安い時期3：真夏や真冬などお部屋探しをする方が減る閑散期

真夏や真冬などの閑散期も、家賃が下がりやすい時期です。
先述のとおり、引っ越しシーズンである1月～3月は家賃が高くなる傾向にあります。
その反面、真夏や真冬はお部屋探しをする方が減るのが一般的です。
空き室が目立つタイミングでもあるため、安い家賃でお部屋を探せるでしょう。
引っ越しを急がない場合は、お部屋探しをする方が減るタイミングである、閑散期に賃貸物件を探すこともおすすめです。

まとめ

賃貸物件の家賃が安い理由として、低層階であることや、築年数や立地条件の影響によってなかなか借り手が見つからないことなどが挙げられます。
事故物件とは殺人や事故、自殺などが起きた過去があり、新しい入居者が心理的な抵抗を感じるお部屋のことです。
賃貸物件への引っ越し時期によって、家賃が安い可能性があるため、家賃を少しでも抑えたい場合は転居のタイミングを考えるようにします。

不動産売却前に実施しておくと安心なのが、既存住宅の建物状況を調査する「インスペクション」です。
インスペクションをおこなうことで建物の状態を事前に把握できるため、売却後のトラブルなどを回避できるなど多くのメリットが得られます。
そこで今回は、不動産売却時のインスペクションとはなにか、インスペクションをするメリットや費用について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時におこなわれるインスペクションとは？

インスペクションとは、既存住宅の建物の状態を調査することです。
不動産売却前に実施すれば、事前に建物の不具合や劣化状態などを把握することができます。
ここでは、インスペクションをおこなうタイミングや流れについて解説します。

インスペクションの実施前の流れとタイミング

一般的にインスペクションは以下の流れに沿っておこなわれます。

●不動産会社に査定依頼・媒介契約を締結
●不動産売却からインスペクションの説明を受ける
●既存住宅状況調査技術者（インスペクター）の紹介
●インスペクションを実施する
●不合格の場合は修繕をおこなうか検討する

不動産売却では、まず不動産会社に査定を依頼し、どのくらいの価格で売却できるかを調査してもらいます。
査定結果に基づき売却を進める場合は、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約の際に、不動産会社からインスペクションに関する説明がありますので、実施したい場合は既存住宅の調査技術者を紹介してもらいましょう。
なお、インスペクションで不具合がない場合は、そのまま売却活動を進めましょう。
一方で、不具合が見つかり「不合格」と判断された場合は、修繕すべきかどうかを検討する必要があります。
インスペクションについて事前に知っている場合は、査定前に実施することがおすすめです。
査定前にインスペクションを実施しておけば、その結果次第で査定額が高くなる可能性があるでしょう。

インスペクションの説明が義務化

2018年4月に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産会社から売主へインスペクションに関する説明が義務化されました。
昨今、少子高齢化により年々空き家の数が増加し、社会問題に発展しています。
そこで、インスペクションを広く実施し、空き家を含む中古住宅の流通を促進するため、今回の改正で義務化されました。
ただし、義務化されたのはあくまでインスペクションに関する説明のみです。
つまり、実施は義務ではないため、希望する方のみが実施することになります。

不動産売却前にインスペクションをおこなうメリット

続いて、不動産売却時にインスペクションをおこなうメリットを解説します。
事前にメリットを把握して、インスペクションを実施すべきか判断しましょう。
ここでは、売主と買主に分けてそれぞれのメリットをご説明します。

売主のメリット

インスペクションの実施による売主のメリットは、以下の3つがあります。

●早期に高く売却できる可能性が高い
●引き渡し後のトラブルを回避できる
●事前に物件の状態を把握できる

売却前にインスペクションを実施し「インスペクション済み物件」として売り出せば、買主が早く見つかる可能性が高くなります。
また、調査により問題がないと分かれば、物件の資産価値が上がり、高値で売却できるかもしれません。
さらに、診断結果に問題があった場合でも、事前に状態を把握できるため、適切な修理をおこなうことが可能です。
そのため、引き渡し後に買主からクレームを言われることもなく、トラブルを回避できるでしょう。
このように、インスペクションの実施は、売主にとって有利な条件での売却とスムーズな売却が期待できる点がメリットです。
ただし、インスペクションにもデメリットがあるため、注意が必要です。
たとえば、良い結果が得られなかった場合でも、結果を買主へ正しく伝える必要があります。
また、欠陥の内容によっては売買が難しくなったり、費用や時間を要したりすることがあります。

買主のメリット

インスペクションの実施による買主のメリットは、以下の2つがあります。

●物件を安心して購入できる
●購入後の維持・リフォーム費用の予測ができる

買主にとって最大のメリットは、インスペクションが実施されている物件は安心して購入できる点です。
インスペクションは専門の建築士などが調査するため、非常に信頼性が高いといえます。
そのため、実施していない物件と比べると、不具合の有無を購入前に知ることができ、明確な状態で購入することが可能です。
また、購入前に劣化状態や修繕が必要な箇所がわかるため、購入後の維持やリフォーム費用などの計画を立てやすいというメリットもあります。
なお、インスペクションは売主側だけでなく、買主側で実施することも可能です。

不動産売却時におこなうインスペクションにかかる費用

最後に、インスペクションの実施にかかる費用や時間について解説します。
原則として、基本料金のみで済みますが、検査内容によってはオプション料金が発生するケースもあります。

インスペクションにかかる費用

一般的に、インスペクションにかかる費用の相場は「5万円程度」とされています。
ただし、金額は調査する会社によって異なるため、事前に確認が必要です。
また、マンションの場合は面積に関係なく5万円程度が相場ですが、一戸建ての場合は面積によって4万円から7万円と費用が変動するため、注意が必要です。
なお、床下や屋根裏などの調査を依頼する際は、オプション料金がかかります。
費用相場は1万5,000円から3万5,000円程度ですが、進入経路の確保が必要な場合は、別途追加料金が発生することがあります。
報告書については基本料金に含まれていることが多いですが、詳細なものを必要とする場合は、別途5,000円から1万5,000円程度が必要です。
前述のように、インスペクションは売主だけでなく、希望すれば買主も実施することができます。
買主が実施する際は、事前に売主の許可が必要となるため、注意するようにしましょう。
費用負担は、原則としてインスペクションを実施した側が負担します。

実施にかかる時間

実際に業者が来て住宅を調査する時間は、およそ2～3時間程度です。
もちろん、住宅の大きさや調査項目によって多少変動しますが、大抵はこのくらいの時間がかかると考えておくと良いでしょう。
とくに、天井裏や床下の調査をおこなう場合は、さらに時間がかかります。
診断結果はその場で伝えられ、診断書類は後日郵送されるケースが多いです。

インスペクションはどんな人物がおこなう？

改正宅建業法では、インスペクションの調査をおこなえるのは、国土交通省が定めた講習で認定された「既存住宅状況調査技術者（インスペクター）」のみです。
この資格は建築士にのみ認められています。
つまり、建築士で指定の講習を受けて認定された者のみがおこなえる調査です。
そのため、信頼度が高い調査といえます。

まとめ

不動産売却時におこなうインスペクションは、物件の状態を事前に把握できトラブルを回避できるなどのメリットがあります。
また、物件の価値を高めることができ、早期売却および高値売却も期待できるでしょう。
買主にとってもインスペクションの実施は安心感を与えることができるため、ぜひ実施を検討することをおすすめします。

不動産を売却する際に、できるだけ費用をかけずに売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
一般的には修繕してから売却するケースが多いですが、現状渡しはコストや手間を削減できるといったメリットが得られます。
そこで今回は、不動産を売却するときの現状渡しとはどういうものなのか、現状渡しするメリットとデメリットを解説します。
不動産売却を現状渡しでご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却するときの現状渡しとは？

不動産売却では、物件の状態や築年数もしくは売主の意向によっては、「現状渡し」という方法で不動産を買主へ引き渡す場合があります。
ここでは、現状渡しとはどのようなものなのかを解説します。

不動産の現状渡しとは

不動産における現状渡しとは、住宅のトラブルや不具合を修理・補修せずにそのままの状態で引き渡すことを指します。
一般的に不動産を売却する際は、物件の不具合を修復してから引き渡しますが、さまざまな事情から現状渡しとして引き渡すこともあります。
壁にひび割れがあったり、給湯器が壊れていたり、雨漏りしている状態では、家は売れにくいためです。
現状渡しをおこなう際は、物件の不具合をあらかじめ買主に伝え、修繕していないことを前提に購入してもらう流れになります。

現状渡しで重要な告知義務とは

現状渡しは、物件を修繕してから引き渡すケースとは異なり、トラブルが生じやすいため、注意するようにしましょう。
とくに現状渡しでは、買主への告知義務が重要になります。
告知義務とは、売却する物件の不具合を買主に伝えなければならないという売主の義務を指します。
もし、不具合や事件・事故について把握しているのに告知しなかった場合、買主から契約違反として損害賠償を請求される可能性があるでしょう。
こうした事態を回避するためには、事前に現状確認書や付帯設備表で漏れなく物件の状態を告知するようにしましょう。
なお、告知義務は過去の修繕履歴や補修箇所も対象になります。
告知義務が必要かどうか迷った場合は、仲介を依頼する不動産会社に相談することをおすすめします。

現状渡しは契約不適合責任に問われる可能性がある

現状渡しでは、契約不適合責任についても注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件を引き渡した際に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。
前述のように、現状渡しでは告知義務が重要ですが、売主が不具合を把握しているかどうかにかかわらず問われる責任であるため、注意が必要です。
なお、契約不適合責任に問われると、買主は売主に対して追完請求（修繕など）ができるほか、代金の減額請求や損害賠償請求、契約解除を請求される可能性があります。

現状渡しで不動産を売却するときの売主・買主のメリットとは？

では、現状渡しする場合、売主と買主にはどのようなメリットが得られるのでしょうか。
ここでは、売主と買主に分けてそれぞれのメリットを解説します。

現状渡しする売主のメリット

現状渡しする売主のメリットは以下の3つがあります。
売主のメリット1：コストがかからない
現状渡しの最大のメリットは、コストをかけずに売却できる点です。
不具合を修繕してから売却すると、売却前に高額な費用がかかる可能性があります。
また、修繕費用が売却時に回収できるとは限りません。
現状渡しであれば、費用を負担しなくてもよいため、売却時の必要経費を節約することができます。
売主のメリット2：手間と時間をかけずに済む
現状渡しは、手間と時間をかけずに早期に売り出せる点もメリットです。
補修工事をおこなうと、業者を探す手間やスケジュール調整、工事期間により物件の売り出しに時間がかかってしまいます。
現状渡しであれば、これらの手間と時間をかけずにすぐに売り出せるため、大きなメリットと言えるでしょう。
売主のメリット3：買取であれば契約不適合責任に問われない
仲介で売却した場合、売主は契約不適合責任に問われるリスクがあります。
一方、不動産会社による買取で売却すれば、契約不適合責任は免責となり、引き渡し後に不具合が見つかっても責任を問われることはありません。
買取は、築年数が古い場合や早く売却したい場合におすすめの売却方法です。
このように、買取による売却を選択すれば契約不適合責任に問われないのは、売主にとってのメリットと言えるでしょう。

現状渡しする買主のメリット

現状渡しする買主のメリットは以下の2つがあります。
買主のメリット1：物件を安く購入できる
現状渡しは通常、修繕・補修していない代わりに相場よりも安く売り出されるケースが多いです。
そのため、安く購入できる物件を探している買主にとっては、メリットと言えるでしょう。
買主のメリット2：自分好みにリフォームできる
自分好みにリフォームしたい場合、安く購入できる現状渡しは大きなメリットとなります。
事前に売主が修繕やリフォームを施していると、好みに合わない買主から敬遠されてしまう可能性があります。
一方で、何も手を加えていない物件であれば、好きな間取りや設備を自分で取り入れることが可能です。

現状渡しで不動産を売却するときの売主・買主のデメリットとは？

一方で、現状渡しする場合、売主と買主にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
ここでは、売主と買主に分けてそれぞれのデメリットを解説します。

現状渡しする売主のデメリット

現状渡しすると売主には以下の2つのデメリットが生じます。
売主のデメリット1：物件を安く手放すことになる
現状渡しの場合、不動産の相場よりもある程度価格を下げなければ売却は難しいでしょう。
そのため、物件を安く手放す点がデメリットといえます。
また、必要以上に値引きを要求されるケースもあるため、注意が必要です。
売主のデメリット2：契約不適合責任に問われるリスクが高い
現状渡しにおいて最も注意しなければならないのは、契約不適合責任のリスクです。
とくに相続などで取得したばかりの不動産は、物件の状態や不具合を把握していないことから責任問題に発展する可能性が高くなります。
そのため、事前に住宅調査をおこなうなどしてから引き渡すと安心です。

現状渡しする買主のデメリット

一方で、現状渡しすると買主には以下の2つのデメリットが生じます。
買主のデメリット1：リフォームが必要になる
現状渡しの場合、築年数が古く修繕やリフォームが必要なケースが多いです。
そのため、不動産を購入後は自分でリフォームを手掛ける必要があります。
また、大規模なリフォームとなれば費用が高額になることも多く、買主が全額を負担しなければならない点がデメリットといえます。
買主のデメリット2：設備に不具合があると売主に確認する手間が必要
現状渡しの場合、設備などに不具合が生じて利用できないケースがあります。
買主はそのような場合に売主へ確認が必要となり、その手間がかかる点がデメリットです。

まとめ

不動産売却による現状渡しとは、物件を修繕・補修せずにそのままの状態で買主へ引き渡すことをいいます。
現状渡しは、売主にとってコストや手間の削減といったメリットがある一方で、契約不適合責任に問われるリスクがあるため注意が必要です。
また、買主にとっては安く物件を購入し自分好みにリフォームできるメリットはあるものの、費用が高額になる点がデメリットといえます。

ローンの滞納などの経験があると、信用情報機関のブラックリストに載るという情報を聞いたことはないでしょうか。
そんな時、「もしブラックリストに載ったら賃貸物件を借りられなくなるのでは？」と心配に思う方もいるでしょう。
そこで今回は、そもそもブラックリストとはなにか、賃貸物件でのブラックリストの影響や不安なときの物件の探し方について解説します。

ブラックリストとはなにか

厳密にいうと、信用情報機関には「ブラックリスト」と呼ばれるリストは存在しません。
ただし、信用情報にネガティブな情報が載ることを「ブラックリストに載る」と表現するケースがあります。
信用情報機関とは、信用情報を集めて、銀行や消費者金融などの加盟店に提供する機関です。
信用情報には、クレジットカードやローンの契約内容・利用状況などの履歴が登録され、加盟店同士で共有されます。
以下では、信用情報にネガティブな情報があることを称して「ブラックリストに載っている」と表現します。

どんな状況でブラックリストに載ってしまうのか

ブラックリストに載る状況はさまざまですが、ここでは代表的な例をご紹介します。

●クレジットカードの支払い遅延
●携帯電話料金などの滞納
●自己破産などの債務整理
●学生ローンや奨学金の滞納
●家賃滞納による代位弁済

これらのネガティブな情報は、個人の信用情報に履歴として残ります。

ブラックリストに掲載される期間

信用情報に載せられているネガティブな情報は、一定期間が過ぎると削除されます。
削除されるまでの期間は、その情報の内容によって異なります。
支払いの遅延や任意整理などは、5年ほどで削除されるケースが多いです。
一方、自己破産などの深刻な状況については、最大10年ブラックリストに残ります。

ブラックリストへの掲載を確認する方法

自分の信用情報にネガティブなものがあるかを確認したいときは、本人開示制度を利用できます。
本人開示制度とは、本人確認書類の提出によって、金融機関に信用情報の開示を求めるものです。
金融機関によっては、インターネット上で手軽に開示請求ができるところもあります。
詳しい開示請求の方法については、各金融機関の公式サイトで確認しましょう。

ブラックリストが賃貸借契約に与える影響とは

信用情報機関のブラックリストに載っていると、新たに部屋を借りるときに賃貸借契約ができるのか心配に思われる方もいるでしょう。
すべての賃貸借契約において、信用情報機関のブラックリスト入りが影響するわけではありません。
また、賃貸借契約においては、一律の「ブラックリスト」と呼ばれるものは存在しません。
ただし、信用情報機関や保証会社を通して契約するケースでは、信用情報の確認があり、ブラックリストが原因で賃貸借契約ができない可能性もあります。
保証会社によっては、「家賃情報データベース」を活用しているところもあります。
家賃情報データベースとは、一般社団法人全国賃貸保証業協会加入の賃貸保証会社が登録する個人情報の共有システムです。
このデータベースに、過去の家賃滞納の履歴があると、賃貸借契約ができない可能性が考えられます。
ブラックリストに載っていることが、賃貸借契約において不利になる理由について、以下の3つの点から解説します。

ブラックリストによる影響①家賃の支払い能力に不安を持たれる

入居審査において重要視されるのは、借主に安定した家賃の支払い能力があるか否かです。
過去に家賃やローンなどの支払い滞納の履歴があると、支払い能力に不安があるとみなされ、審査に通らない可能性があります。
入居審査では、保証会社の審査のほかに、大家さんによる入居の同意を求められます。
保証会社の審査には通っても、ブラックリストに載っていることを知った大家さんが、入居を断るケースも考えられるでしょう。

ブラックリストによる影響②人柄を不安に思われる

入居審査では支払い能力だけでなく、借主の人柄も検討されます。
入居申し込みをすると、人柄を判断する材料として、内見での会話や申込書のやりとりなどの情報をまとめた参考資料が、大家さんに提供されます。
人柄を判断するときにも、信用情報の滞納履歴があると、「お金にルーズで社会的信用が低い人」とみなされかねません。
ブラックリストに載ると、5～10年は履歴が残るため、すでに完済済みの件でも、大家さんの印象に悪影響を及ぼす可能性はあります。

ブラックリストによる影響③金銭トラブルへの懸念がある

賃貸借契約では、毎月の家賃のほかに、更新料や退去費用なども発生します。
入居後にかかる費用について出し渋り、トラブルを起こす借主もいることを大家さんは恐れています。
そこで、ブラックリストに載っている方は、過去に金融機関とトラブルを起こしていることから、入居を拒否されるかもしれません。

ブラックリストの影響が不安な方の賃貸物件の探し方とは

ブラックリストに載っている方でも、賃貸物件が借りられないわけではありません。
ブラックリストの影響が不安な方の賃貸物件の探し方を4つご紹介します。

賃貸物件の探し方①保証会社不要の物件を探す

保証会社を通して賃貸借契約をすると、ブラックリストの情報が大家さんの目に留まることになります。
そこで、保証会社不要の物件を探せば、ブラックリストの影響を受けずに賃貸物件が借りられます。
ただし、保証会社不要の物件は少ないため、部屋の選択肢が狭まってしまう点は覚悟が必要です。
保険会社のなかでも、独立系の会社は審査が比較的緩いといわれています。
反対に、クレジットカードなどの滞納がある方は、信販系の審査に通りにくい傾向があります。
保険会社は各物件で決まっており、借主が選択することはできません。
保険会社の種類を選びたいときは、事前に不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

賃貸物件の探し方②家賃が安い物件を選ぶ

入居審査で重要視されるのは、借りる物件に対して、借主が十分な支払い能力を持っているかどうかです。
そこで、家賃が安い物件を選べば、求められる支払い能力のハードルを下げられます。
ブラックリストに載っていても、家賃に対して十分な収入があるとみなされれば、審査に通る可能性は高くなります。
家賃の目安は月収の3分の1程度が一般的です。
家賃の支払い遅延を起こさないためにも、無理のない価格帯の物件を選ぶようにしましょう。

賃貸物件の探し方③築年数の古い物件を選ぶ

新築などの人気の高い物件は、入居希望者も多いため、入居審査の基準も高くなりやすいです。
一方、築年数の古い物件は、大家さんも早く入居者を決めたいと思っているケースが多く、審査が緩くなる傾向があります。
おすすめの探し方は、築年数10年以上の物件や木造、1階の部屋など比較的不人気な物件などを探すことです。
不人気な物件でも、住みやすさには問題のない掘り出し物件もあるため、意識的に探してみましょう。

賃貸物件の探し方④親族に代理契約をお願いする

代理契約とは、借主本人以外の3親等以内の親族が、賃貸借契約をすることを指します。
一定以上の収入がある親族を選べば、ブラックリストに載っている本人が契約するよりも、審査に通る可能性が高まります。
物件によっては、代理契約が不可能なケースもあるため、事前に不動産会社への確認が必要です。

まとめ

信用情報機関において、リストとしてのブラックリストは存在しませんが、支払い遅延や自己破産などの履歴があることを「ブラックリストに載っている」と表現することがあります。
保証会社を通して賃貸借契約をするときは、大家さんにもブラックリストが知られるため、入居を断られる可能性があります。
入居審査が不安なときの探し方は、家賃が安い物件や築年数が古い物件を探すなど、審査のハードルを下げることがおすすめです。

賃貸物件を探していると、好条件のお部屋が見つかり、すぐにでも契約したいと考えることがあります。
しかし、そうした賃貸物件のなかには、おとり物件とよばれるものがあるため注意が必要です。
そこで今回は、賃貸物件探しで注意したいおとり物件とはどのようなものなのか、おとり物件に対する法規制やおとり物件の見分け方を解説します。

賃貸物件探しで注意したいおとり物件とは

おとり物件とは、実際に借りることが不可能である、存在しない物件を指します。
一般的には、悪意を持ってだますために、おとり物件の広告を掲載することが多いものの、意図せずにおとり物件になってしまったり、不注意でおとり物件になったりすることもあります。

おとり物件①集客のための架空広告

おとり物件のなかでも、悪意を持って掲載されているのが、集客を目的とした架空の広告です。
こうした架空物件は、実際には存在しないものであることから、借りたくても借りられず、問い合わせの時間を無駄にしたと感じられることも多いでしょう。
悪質な不動産業者のなかには、破格の条件で賃貸物件が借りられるような内容のおとり物件を掲載し、通常の条件での賃貸借契約を結ばせようとするものも存在します。
おとり物件としては、実際に物件が存在しないもののほか、存在するものの条件が違う・存在するもののすでに成約済みのものもあります。
こうした架空物件による集客は違法であることから、該当の業者には業務停止や免許取り消し処分などが下されることも珍しくありません。

おとり物件②消し忘れ

悪意ある架空物件以外に、おとり物件とされるのが、すでに契約済みの物件の消し忘れです。
インターネット上には、多くの賃貸物件情報が掲載されていますが、こうした情報のすべては不動産業者による手作業で入力されています。
そのため、情報を消し忘れたり、インターネットサイトへの反映が遅れたりした場合、結果としておとり物件になることも考えられます。
また、このような事例以外にも存在するのが、不動産業者の管理体制の不備によるおとり物件です。

おとり物件を見て問い合わせるとどうなる？

条件の良いおとり物件の広告を見かけて不動産業者に問い合わせた場合、さまざまなリスクが発生します。
悪意のある架空物件の場合には、ほかの物件を執拗に勧めてくるなど、お部屋探しをしている方にとって迷惑になることがリスクのひとつです。
とくに、初めての賃貸物件探しをしている方であれば、自分の希望とかけ離れたお部屋を契約させられてしまうことも考えられます。
悪意の有無に関わらず、こうしたおとり物件への問い合わせは契約ができないため、すべて時間の無駄になり、新居探しが遅れることも重大なリスクです。

賃貸物件のおとり物件に対する法規制とは

賃貸物件におけるおとり物件を規制するルールには、宅地建物取引業法と不動産の表示に関する公正競争規約の2つがあります。
それぞれの内容をチェックして、おとり物件の危険性を把握しましょう。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは、不動産業者などの宅地建物取引業の免許制度や規制実施をとおし、取引の公正さや借主の利益の保護などを目的として定められた法律です。
このなかで、おとり物件についての規制が書かれているのは、宅地建物取引業法第32条です。
宅地建物取引業法第32条は誇大広告等の禁止を定めていて、事実と違うのはもちろんのこと、実際よりも優良・有利であると誤認させる広告の表示を禁じています。
この法律に反した場合には、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられます。

不動産の表示に関する公正競争規約

不動産の表示に関する公正競争規約とは、不当景品類及び不当表示防止法に基づいて、不動産公正取引協議会連合会が定めたものです。
この規約の順守を求められるのは、不動産公正取引協議会連合会の会員である不動産事業者となります。
また、不動産事業者からの依頼を受けて広告制作をおこなう事業者に対しても、適切な内容で製作するよう努めることを求めています。
不動産の表示に関する公正競争規約のなかで、おとり物件について記載があるのは、第21条から第23条までです。
このなかでは、契約ができないおとり広告の表示を禁止するとともに、不当な比較広告や不当表示を規制しています。

不動産の表示に関する公正競争規約で禁止された不当表示とは

不動産公正取引協議会連合会が定めた不動産の表示に関する公正競争規約のなかでは、さまざまなおとり物件の広告表示の例が記載されています。
具体的には、所在地・交通の利便性・駅までの距離といったものについて、実際よりも優良と認識させる広告表示が規制対象です。
また、建物の間取りや住宅・店舗といった用途に関しても、誤解を招く表示を規制しています。
さらに、土壌・建物構造・建物の設備はもちろんのこと、広告写真・賃料・契約条件についても、実際よりも有利と誤認させる表示を規制していることがポイントです。

賃貸物件におけるおとり物件の見分け方

実際に賃貸物件を探すにあたり、おとり物件にだまされないよう気を付けることが大切です。
おとり物件の見分け方をチェックして、安心できる賃貸物件探しを始めましょう。

相場と条件がかけ離れていないか

おとり物件の見分け方として、まず挙げられるのが、提示されている条件が相場とかけ離れているかどうかです。
周辺の似た賃貸物件と比較して家賃が安すぎる場合、集客を目的としたおとり物件の可能性があります。
また、実際に有利な条件の賃貸物件が存在するとしても、築年数や設備が実際と異なる可能性も考えなくてはなりません。
もちろん、賃貸物件のなかには事情により、あえて家賃を大幅に下げているケースも存在します。
おとり物件ではないとしても、事故物件など入居者が集まりにくい理由がある賃貸物件ではないかチェックすることも大切な見分け方です。

現地で内覧の対応をしてもらえるか

悪意のあるおとり物件の場合、現地集合での内覧は断られることから、こうしたポイントがおとり物件の見分け方になります。
現地集合ではなく、不動産業者の事務所へ来るように促されるならば、ほかの賃貸物件へ誘導するおとり物件の可能性があります。
また、問い合わせの電話で内覧が可能であると即答する場合にも、おとり物件への注意が必要です。
一般的に、賃貸物件の内覧可否は即得できず、大家さんへの空室確認が必須です。
したがって、こうした確認作業をせずに内覧が可能であると即答されたなら、別の賃貸物件へ誘導されるリスクが否定できません。

賃貸物件の住所が記載されているか

存在しないおとり物件の見分け方として有効なのが、物件情報の住所欄があいまいな情報ではないかといったものです。
住所情報が町名のみである場合、賃貸物件自体が存在しないおとり物件の可能性があります。
また、住所だけでなく室内設備について情報が少なすぎる場合にも、架空のおとり物件の可能性が考えられます。
このほかの見分け方として、ほかの賃貸物件の情報と写真が同じである場合や写真がない場合にも、おとり物件の可能性を考えることが大切です。
存在しないおとり物件においては、インターネット上の物件情報が少なすぎることが特徴です。
まずは、公開されている物件情報を見極めて、おとり物件かどうかを判断しましょう。

まとめ

おとり物件とは、主に集客を目的とした架空物件などを指します。
事実より優良だと誤認させるおとり広告は、宅地建物取引業法と不動産の表示に関する公正競争規約により規制されています。
近隣の相場や現地集合の可否など、おとり物件の見分け方もチェックして、安心できる賃貸物件探しを考えてみてください。