賃貸物件に入居するとき、初期費用としてさまざまな費用がかかります。
そのなかの一つが敷金で、家賃をベースに金額が決まるのが一般的です。
しかし、敷金とは一体どのような費用なのでしょうか。
今回は、賃貸物件の敷金とはなにか、返金までの流れや返ってこないときの対処法について解説します。
お部屋をお探しの方は、ぜひ参考になさってください。

賃貸物件に住むときに必要となる敷金とは？

まずは、賃貸物件の敷金とはなにか、役割について解説します。

敷金とは？

敷金とは、入居しているお部屋を汚してしまったり、設備を破損してしまったりしたときの修繕費用に充当されるお金です。
入居者が大家さんに預けるもので、賃貸借契約の際の初期費用として支払います。
また、万が一家賃が滞納したときにも、敷金から支払われることになります。
金額は家賃の1か月分であることが多いですが、物件によって異なり、2か月や3か月になることもあるでしょう。
敷金は初期費用のなかでも大きな割合を占めるので、入居時にどのくらいかかるのかを、あらかじめ把握しておくと安心です。

戻ってくるお金なのか？

先述のとおり、敷金とは万が一のリスクに備えて預けるお金です。
そのため、通常の生活でお部屋のなかを汚したり、設備を破損したりせず家賃もしっかり支払っていれば、戻ってくることになります。
しかし、退去時の費用負担については基準が曖昧なため、全額返金されることは少ないです。
全額返還されないケースもあるので、国土交通省は原状回復についてのガイドラインを公表しています。
賃貸物件に住むときは、ご自身でも敷金について理解を深めておくと、トラブルになったときのリスクを軽減できるでしょう。

入居者の負担となる費用とは？

退去時の費用負担については、法的な決まりがないと解説しました。
しかし、故意や過失、善管注意義務違反によってお部屋を汚したり傷つけたりした場合、その修繕費用は入居者が負担することになります。
善管注意義務とは、住む方が十分な管理をおこなわかったことでトラブルが起きたとき、その責任は借主が負うというものです。
たとえば、十分な換気をおこなわずに、クロスにカビが生えてしまった場合、貼り替えの費用は入居者が支払います。
また、DIYで床を傷づけてしまった場合、大家さんが善管注意義務違反とみなすと、その修繕費用も支払うことになるでしょう。
ただし、通常の生活でキッチンが汚れてしまったり、設備が劣化してしまったりした場合などは、経年劣化や損耗とみなされるのが一般的です。
経年劣化や損耗による破損や不具合は、基本的に大家さんの負担となります。

礼金とは？

礼金とは、お部屋を貸してくれたお礼として、大家さんに支払うお金です。
敷金とは違い、返金されないお金となります。
礼金は、賃貸物件がまだ少なかったころ、借りるときに貸主に対してありがとうという気持ちを込め、支払っていたものです。
そのため、今は礼金を支払う意味があまりないため、礼金なしの賃貸物件が増えています。

賃貸物件で敷金が返金されるまでの流れ

続いて、敷金が返金されるまでの流れについて解説します。

流れ1：見積もりを確認する

流れの始めにおこなうことは、見積もりを確認することです。
退去を申し出たあと、不動産会社がお部屋のなかの状態をチェックします。
修繕や交換が必要なところを確認し、見積もりが作成されるという流れです。
ご自身も立ち会うことによって、見積もりの判断基準が把握できることと思います。
「クロスの傷は入居当時からあった」「床の傷は引っ越しのときに自分で傷つけてしまった…」という風に、説明することもできるでしょう。

流れ2：精算内容の内訳書が届く

見積もりが終わったあとの流れは、精算内容が記載された内訳書が届くことです。
不明点やわからないことがあれば、このタイミングで確認なさってください。
お部屋のチェックから、1か月以内には届く場合が多いです。
内訳書には、クリーニング費用や床やクロスの交換費用など、なににいくら必要なのかが記載されています。

流れ3：残りの敷金が返金される

修繕費用やクリーニング費用が支払い済みの敷金から差し引かれ、返金されます。
返金されるタイミングは、賃貸借契約書に記載されている、敷金の返還時期です。
一般的には、お部屋のなかのチェックが終わってから、1か月～2か月ほどとなります。
なにかしらのトラブルが生じた場合は、その時期より伸びることがあるでしょう。
ただし、クリーニング費用や修繕費用が高額になり、敷金が返還されないケースもあります。
返金があるのにも関わらず、支払いがなかったり連絡がなかったりする場合は、確認するのがおすすめです。

退去時に敷金が返ってこないときの対処法

最後に、賃貸物件の退去時に、敷金が返ってこないときの対処法やトラブルを避けるためのポイントについて解説します。

返ってこないときの対処法1：大家さんに交渉する

返ってこないときの対処法としてまず挙げられるのが、大家さんに交渉することです。
賃貸借契約において、貸主は敷金の返還義務が生じます。
義務があるのに返金がない場合、なぜ返還されないのか、まずは理由を確認することが重要です。
先述のとおり、返金されるタイミングは、賃貸借契約書に記載されている敷金の返還時期となります。
しかし、敷金の返還日は、法律で定められているわけではありません。
敷金は預かり金であることから、遅滞なく返還する義務があり、退去から1か月～2か月ほどとするケースが多いです。
そのため、もし期限を過ぎていたら、敷金の返還を請求します。
民法では原状回復費をマイナスしたあとの敷金は、借主に対して返還するのが義務と定められています。
入居者が退去したタイミングで、大家さんは敷金返還の義務を負い、入居者は敷金の返還を請求できる権利を持つことになるのです。

返ってこないときの対処法2：公的な相談窓口に問い合わせる

返ってこないときの対処法として、公的な相談窓口に問い合わせることも挙げられます。
主な相談窓口は、消費生活センターや、自治体に設置されている不動産相談窓口などです。
あらかじめ質問内容をまとめたり、納得いかないところを確認しておいたりすると、スムーズに相談できるでしょう。

返ってこないときの対処法3：少額訴訟を起こす

大家さんに交渉したり、公的な窓口に相談したりしても、問題を解決できないことがあります。
そのような場合は、最終手段として、少額訴訟を起こすという方法があります。
少額訴訟とは、簡易裁判所に対して、60万円以下の支払いを求める訴訟です。
1回の審理で判決を得られるので、早急に解決することができます。
敷金の返還を請求できる権利は、退去してから5年以内となるので、期限を過ぎないように注意が必要です。
また、貸主側が支払いを拒否した場合、普通訴訟に移行することになります。
少額訴訟は、あくまでも最終手段となるので、できる限り話し合いで解決するのが望ましいといえるでしょう。

まとめ

敷金とは賃貸物件のお部屋を汚してしまったり、設備を破損してしまったりしたときの修繕費用に充当されるほか、家賃滞納のリスクに備えるものです。
返金までの一般的な流れは、見積もりを確認したあとに内訳書が届き、問題なければクリーニング費用や修繕費用が差し引かれた状態で返金されます。
万が一返ってこないときは、大家さんに交渉したり公的な相談窓口に問い合わせたり、最終手段として少額訴訟などが挙げられます。

賃貸物件に住む場合、契約の締結時に賃貸借契約書を受け取り、借主側で保管するのが一般的です。
しかし、長く入居する場合、契約時にもらった書類を、意図せず紛失してしまうことがあります。
賃貸借契約書は大切な書類なので、無くしたことに気付いた時点で対処しなければなりません。
今回は賃貸借契約書の役割とはなにか、再発行や紛失して困るケースについて解説します。
賃貸物件の契約をお考えの方や、書類を無くしてしまった方はぜひ参考になさってください。

紛失したら困る？賃貸借契約書の役割とは？

まずは、賃貸借契約書とはなにか、役割を含め解説します。

賃貸借契約書とは？

賃貸借契約書とは、賃貸借契約を締結したという証明書です。
借主と貸主のあいだで取り決めた内容が、文章化されています。
万が一トラブルや疑問などが発生した場合は、賃貸借契約書を確認し、解決を試みるのが一般的です。
そのため、契約前には内容をしっかりと確認したうえで、署名と捺印をすることが重要といえます。

記載されている内容とは？

記載されている主な内容は、下記のとおりです。

●入居できる期間
●入居するうえでの禁止事項
●契約を更新する際の条件
●退去する際の原状回復の義務
●貸主と借主、連帯保証人や保証会社、仲介する不動産会社の名前

記載されている内容としてまず挙げられるのが、入居できる期間です。
一般的な賃貸借契約においては、2年ごとに更新がおこなわれます。
契約満了後も住み続けたい場合は、基本的に更新することが可能です。
また、禁止事項や条件も賃貸借契約書に記載されています。
たとえばペットの飼育や楽器の演奏が不可の場合、禁止事項として盛り込まれているでしょう。
単身者向けの間取りの場合は、複数人での入居が不可という点も記載されています。
原状回復の義務とは、借主が退去時に、部屋の状態を入居当時と同じように戻す義務です。
畳の交換費用は貸主の負担、クロスの貼り替え費用は借主の負担という風に、退去時における費用負担の内容が記載されています。
貸主と借主、連帯保証人や保証会社の名前なども、賃貸借契約書を見ると確認することが可能です。

役割とは？

賃貸借契約書の役割は、先述のとおり、賃貸物件に入居するうえでのトラブル防止です。
入居するうえでの禁止事項や、退去する際の原状回復の義務を口約束でしてしまうと、言った・言わないの揉めごとにつながります。
そのため、内容を契約締結前にしっかりと確認し、わからないことや疑問点は、署名捺印の前に解決しておくことが重要です。
万が一トラブルが発生した場合、一般的には賃貸借契約書に記載されている内容が優先されます。
紛失してしまうと、ご自身では内容が確認できないので、トラブルが発生した際に困ってしまうでしょう。

賃貸借契約書の紛失における再発行について

続いて、紛失した際の再発行について解説します。

再発行は可能なのか？

入居している期間は、賃貸借契約書は紛失しないよう、大切に保管しなければなりません。
万が一紛失した場合「再発行はできるのだろうか…」と思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、再発行をすること自体は法的に問題ありませんが、再発行はほぼできないといえます。
問題点は、もし再発行した契約書の内容が、当初の内容と異なっている場合、どちらを優先すべきかという点です。
契約時に作成されたものと、あとから作成したものは、基本的に別物と判断されるのが一般的です。
作成日で優先順位が決まるケースがありますが、有効なほうを選ぶためには、時間や手間がかかるでしょう。
区別がつかない場合、状況によっては、裁判でどちらの内容が正しいかを判断することになります。
このように、不動産会社にとって再発行はリスクが高いため、どうしても後ろ向きになってしまうのが現状です。

紛失した場合はどうすれば良いのか？

再発行は難しいということを解説しましたが、紛失してしまった場合はどうすれば良いのでしょうか。
もっとも適した方法は、不動産会社からコピーをもらうことです。
賃貸借契約書は、不動産会社にとって重要な書類です。
契約を締結してから最低5年間は、保管する義務があります。
そのため、入居から5年未満であれば書類のコピーが可能でしょう。
ただし、所定の手数料がかかることがあります。

再発行もコピーもできない場合は？

紛失後、再発行とコピーができない場合、最終手段として各都道府県庁の窓口に相談することも方法の一つです。
窓口は都道府県ごとに異なり、例として宅建業免許グループや全日本不動産協会、不動産業課や国民生活センターなどが挙げられます。
賃貸借契約書を紛失してしまった場合、こうした窓口に相談すれば、自分の契約内容を再確認するための情報を得られることもあります。
とくに、契約書を無くしたあとで退去や更新手続きに不安を感じる方は、専門家や公的機関への問い合わせを検討してみると良いでしょう。

無くしてしまうと退去が求められる？

もし賃貸借契約書を紛失してしまっても、契約が無効になったり退去を求められたりするわけではありません。
なんのトラブルもなく生活できている以上、契約書の有無は関係ないということです。
とはいえ、紛失に気づいたら万が一のときに困るので、なんらかの対応は必要といえるでしょう。

賃貸借契約書を紛失すると困るケース

最後に、賃貸借契約書を紛失してしまうと、困るケースについて解説します。

ケース①市役所に提出するとき

困るケースとしてまず挙げられるのが、市役所に書類を提出するときです。
賃貸物件を事業用として利用する場合、開業時に契約書の提出を求められる可能性があります。
コピーではなく、原本を提出することが一般的なので、ないと事業を始めるための許可をもらえません。
そのため、事業を始めようとお考えの場合は、困ることになるでしょう。

ケース②トラブルが起きたとき

トラブルが起きたときも、困るケースの一つです。
とくに金銭的なトラブルが起きたとき、賃貸借契約書がないと困ってしまいます。
家賃や管理費用、更新料などは、すべて契約書に記載されています。
急な値上げなど、金銭的なトラブルが発生した場合、証拠が不十分で交渉が上手く進まなくなるでしょう。
先述のとおり、紛失してしまっても、なんのトラブルもなく生活できている以上、契約書の有無は関係ありません。
しかし、なんらかのトラブルが起きたとき、借主が不利になる可能性があります。

ケース③契約内容やルールを確認したいとき

困るケースとして、契約内容やルールを確認したいときも挙げられます。
先述のとおり、契約書には入居するうえでの禁止事項や契約を更新する際の条件、退去する際の原状回復の義務などが記載されています。
禁止事項を確認したり、更新の条件を知りたかったりする場合、手元にないと内容をチェックすることができません。
たとえば、ほかの入居者がペットを飼っており、鳴き声が気になるケースで考えてみましょう。
契約書にペットの飼育が不可という記載があれば、管理会社に苦情を入れることができます。
入居者同士のトラブルの際も、賃貸借契約書が役に立つでしょう。
また、紛失した場合は「もし契約書を紛失しても大丈夫」と安易に考えず、手続きや相談先をきちんと調べておくことがおすすめです。
市役所に提出が必要な場合や、ペット可かどうかなどのルールを確認したい場合には、コピーの用意や不動産会社への問い合わせが早期解決につながります。

まとめ

賃貸借契約書とは、賃貸借契約を締結したという証明書で、借主と貸主のあいだで取り決めた内容が文章化されています。
もし再発行した契約書の内容が当初の内容と異なっている場合、どちらを優先すべきか考える必要があり、状況によっては裁判になることもあるので再発行は難しいのが現状です。
金銭的な揉めごとや入居者同士のトラブルが発生したときや、契約内容やルールを確認したいときなどに困ることになるので、紛失した時点でなんらかの対処は必要となります。
その際、不動産会社からのコピーの取得や各都道府県庁の窓口への相談といった具体的な行動を早めにとることで、万が一のトラブルに備えることができるでしょう。

不動産売却時は「いくらで売れるのか…」という点にどうしても着目しがちです。
しかし、売ったあとにかかる税金や確定申告についても、しっかりと理解しておかなくてはなりません。
とはいえ、なかには確定申告が不要なケースもあります。
そこで今回は、不動産売却で確定申告が不要か否かを確認する方法や、忘れた場合のリスク、関係する特例について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で確定申告が不要か否かを確認する方法

まずは、確定申告とはなにか、不要か否かを確認する方法について解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間の所得を正確に申告し、納付すべき税額を確定させる手続きのことです。
1月から12月までの収入を税務署に申告します。
給与所得があるサラリーマンなどは、通常、会社側が確定申告をおこないます。
しかし、土地や建物を売却した場合は、自己申告が必要になるため、注意するようにしましょう。

必要なケースと不要なケースの見分け方とは？

不動産売却後、確定申告が不要な否かを確認する方法は、下記のとおりです。

●必要なケース：課税譲渡所得が発生している場合
●不要なケース：課税譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合

確認すべきポイントは、課税譲渡所得が発生しているかどうかです。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た利益のことを指し、赤字が発生した場合は、原則として手続きは不要となります。

譲渡所得の計算方法とは？

譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）
不動産売却で得た総収入は、買主から支払われた金額です。
そこから取得費と譲渡費用を差し引くことで、課税譲渡所得が算出されます。
取得費と譲渡費用に含まれる主な項目は、以下のとおりです。

●取得費：不動産会社に支払った仲介手数料・不動産取得税・印紙税・登録免許税・建物の建築費用や購入費用など
●譲渡費用：不動産会社に支払った仲介手数料・印紙税・登記費用・建物の解体費用など

上記の取得費と譲渡費用を確認し、合算して、買主から支払われた金額から差し引くことで、課税譲渡所得を計算することができます。
譲渡所得がプラスとなった場合は、確定申告が必要になります。

税金の計算方法は？

譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税という税金が課されます。
所有期間に応じて、以下の税率で計算されるため、確認しておくことが重要です。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

土地や建物を売るときは、申告手続きが必要か否かを確認するとともに、所有期間によって税率が変わることも確認しておくべきといえるでしょう。

不動産売却後に確定申告を忘れた場合や不要だと思ってやらなかった場合のリスク

続いて、確定申告を忘れた場合や、不要だと思ってやらなかった場合のリスクについて解説します。

忘れた場合のリスク1：無申告加算税が課税される

忘れた場合のリスクとしてまず挙げられるのは、無申告加算税が課税されることです。
無申告加算税とは、定められた期限内に確定申告をおこなわなかったり、申告を忘れたりした場合の罰則です。
申告すべき所得があるにもかかわらず、申告手続きをおこなわなかった場合、無申告とみなされます。
納税額が50万円以下の場合は納税額の15%、50万円を超える場合は20%の追加納税が必要になります。
なお、確定申告の期間は、土地や建物を売却した翌年の2月16日から3月15日までが一般的です。
しかし、申告を忘れた場合でも、以下の条件をすべて満たす場合は、ペナルティは課されません。

●申告期限から1か月以内に、みずから申告した場合
●申告する意思があったとみなされた場合

「申告する意思がある」とは、下記にすべて該当するケースです。

●納めるべき税金の全額を、法廷期限までに納付している
●期限後申告書を提出した日の前日から5年前までのあいだに、申告しなかったことによるペナルティーを受けておらず、期無申告加算税の不適用を受けていない

不動産売却で申告を忘れた場合、期間後に申告書を提出するようにしましょう。
その際の納税期限は、申告書の提出日となるので、その日に納めなくてはなりません。

忘れた場合のリスク2：延滞税がかかる

延滞税が課されることも、注意すべきリスクの一つです。
延滞税とは、納付期限までに納めるべき税金を納付しなかった場合に課せられる税金のことです。
納付期限の翌日から納付日までの日数に対して、本来納めるべき金額に一定の割合をかけて算出されます。
確定申告が不要だと思って申告を忘れた場合、その金額を利息分として納付しなければなりません。
延滞税は、不動産売却後に申告期限から遅れるほど、納付する金額が増加する罰則です。
手続きを長期間忘れていたり、不要だと思っていたりした場合、その分負担が大きくなるでしょう。
ただし、無申告加算税と同様に、申告期限から1か月以内に申告したり、納税の意思があった場合は、延滞税が加算されないことが一般的です。

忘れた場合のリスク3：融資を受けられなくなる可能性がある

税金を滞納すると、信用情報に記載されるリスクがあるでしょう。
滞納歴がある場合、住宅ローンを組んだり、事業資金の融資を受けたりすることが難しくなります。
このようなリスクを回避するためには、譲渡所得の有無を確認し、申告が不要かどうかを把握することが重要になります。

確定申告が不要の場合でも知っておきたい不動産売却の税金に関わる特例

最後に、不動産売却の確定申告に関わる特例について解説します。

特例1：3,000万円特別控除

特例としてまず挙げられるのは、3,000万円特別控除です。
3,000万円特別控除とは、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
この特例を利用することで、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
多くの人が利用でき、節税効果も高いため、ぜひ活用したい特例と言えるでしょう。
ただし、確定申告をおこなっていることが条件の一つとなるため、注意するようにしましょう。

特例2：軽減税率の特例

3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになる場合は、軽減税率の特例を利用します。
ただし、この特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている居住用財産に対して適用することが可能です。
税率は、以下のとおりです。

●6,000万円以下の部分：14.21%
●6,000万円を超える部分：20.315％

軽減税率を用いる場合も、3,000万円の特別控除と同様、確定申告をおこなうことが条件です。

特例3：譲渡損失が生じた際の買い替えの特例

買い換えによって不動産売却をおこない、譲渡損失が発生した場合、ほかの所得と損益通算することができます。
損益通算によって所得を圧縮できれば、その分税金を節約することが可能です。
買い換えの特例も、確定申告をおこなっていることが条件となります。

まとめ

不動産売却で確定申告が不要か否かを確認するポイントは、課税譲渡所得が生じているかどうかという点です。
申告を忘れたり不要だと思って手続きをしなかったりする場合、無申告加算税や延滞税が課せられます。
3,000万円の特別控除や軽減税率を利用するためには、売却後に確定申告が必要です。

物件選びの基準として、築年数を重視して判断する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
築年数が浅いほど、キレイで最新の設備が揃っているものの、家賃が高いため、必ずしもおすすめとはいえません。
そこで、賃貸物件の築古や築浅と呼ばれる物件のメリットや、建物の構造別の耐用年数について解説します。

賃貸物件を選ぶ際の築年数の目安とは？築古物件のメリット

基本的に、築年数が新しいほどキレイで設備も整っており、古いほど建物や設備が劣化している傾向にあるでしょう。
しかし、最近では、築年数が古くてもリノベーションやリフォームによって最新の設備が導入されているケースもあるため、新築に劣らない物件も多く存在しています。
まずは、築年数が古い物件のメリットについて解説します。

築古物件のメリット①家賃が安い

築古物件の最大のメリットといえるのが、家賃が安いことです。
築年数10年で約1割下がり、築年数20年では約2割家賃が下がるといわれています。
そのため、家賃を抑えたいという方には、築古物件はおすすめです。
また、築年数よりも駅からの距離や間取りなどを優先する場合も、予算的に合う物件が見つかりやすくなるでしょう。

築古物件のメリット②築年数が浅い物件よりも探しやすい

築年数が新しい物件と古い物件では、どうしても新しい物件のほうが人気が高くなり、かつ元々それほど数も多くありません。
そのため、築年数の古い物件のほうが候補物件が多く、探しやすいといったメリットがあります。
築年数の幅を広げれば、物件の選択肢が増え、より多くの中からご自身に合った条件の物件を選ぶことができるでしょう。

築古物件のメリット③リノベーション物件も見つかる

最近では、古い建物をリフォームやリノベーションして貸し出す賃貸物件も増えてきています。
新築や築浅物件に絞ってしまうと、お得なリノベーション物件も候補から除外されてしまいます。
築浅にこだわらず物件を探せば、新築に劣らないキレイさと最新の設備で安く住める可能性があるでしょう。
個性的でかつ魅力的な物件も多いため、リノベーション物件も選択肢の1つに入れておくことをおすすめします。

築古物件のデメリット

一方で、築古物件にもデメリットはあります。
それは、耐震性および建物の強度が懸念される点です。
1981年5月31日よりも前の建物は、旧耐震基準をもとに建てられている可能性が高いためです。
そのため、築古物件を探す際は、新耐震基準の建物もしくはそれを満たすよう耐震リフォームがされている部屋を選ぶことをおすすめします。

賃貸物件を選ぶ際の築年数の目安とは？築浅物件のメリット

一方で、築古物件と比べた場合、築浅物件にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
賃貸物件を探す条件として、築年数が浅いという条件は外せないという方も少なくないでしょう。
そもそも築浅物件とは、築年数がどのくらいの物件を指すのでしょうか。
一般的には、築浅物件として掲載されるのは、築年数が1～3年の物件が多いですが、場合によっては3年以上というケースもあります。
なぜなら、「築浅」には法律で定められた明確な定義がないからです。
ただし、不動産情報サイト事業者連絡協議会がおこなったアンケート調査では、築浅を5年以内と捉える方が約8割以上という結果が出ています。
ここでは、築浅物件のメリットについて解説します。

築浅物件のメリット①内装も外観もきれい

築浅物件の最大のメリットは、内装も外観もキレイな点です。
近年は住宅資材も進化しており、築年数5年程度では劣化はほとんど進んでいません。
そのため、室内外ともにキレイな状態で住むことができるでしょう。
ただし、築浅物件でも前入居者の使用状況によって、劣化が進んでいる物件もあります。
したがって、築年数が浅いからキレイというわけではないので注意しましょう。

築浅物件のメリット②最新の設備が揃っている

築浅物件は、築年数が古い物件と比べると、キッチン、浴室などに最新の設備が揃っている可能性が高いでしょう。
また、オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターホンなどのセキュリティ面が充実している点もメリットといえます。
それらの最新設備も、良好な状態であることが多いため、長く利用することが可能です。
キレイで最新設備を利用したいという方には、築浅物件は満足できる物件といえるでしょう。

築浅物件のメリット③新築よりも家賃が安い

築浅物件は、新築物件と比較すると家賃が安くなる点もメリットの1つです。
新築と築浅は混同されがちですが、両者は大きく異なる点があります。
それは、新築は現在建築中、または完成後1年未満の物件で、かつ未使用・未入居のものに限られるためです。
つまり、完成後間もない場合でも、誰かが入居していれば新築ではなく築浅物件となるのです。
そのため、築浅物件は新築物件と比べると多少家賃も低く、お得に住める可能性があるでしょう。

築浅物件のデメリット

一方で、築浅物件にもデメリットはあります。
それは、人気が集中しやすいため、希望通りの部屋を探すのが難しいことです。
そのため、築年数以外にも立地や間取りなどの重要なポイントがあるため、どの条件を優先すべきか事前に決めておくと良いでしょう。
また、新築物件や築浅物件は、アレルギー反応が出る方もいらっしゃいます。
それは、建築材料などに化学物質を使用している場合があるためです。
ただし、近年は建材に規制がかかったことや、24時間換気システムの義務化により、かなり軽減されているといえるでしょう。

賃貸物件の資産価値は築年数とともに減少！建物の構造別の耐用年数

建物などの形がある固定資産は、築年数が経過するとともに劣化していくため、それに伴い資産価値も減少します。
その建物が持つ価値と考えられている年数のことを「耐用年数」と呼びます。
また、建物の耐用年数には、税務上の法定耐用年数が定められおり、建物の構造によってそれぞれ年数が異なるのです。
賃貸物件を借りる際は、日常生活であまり関わらないため、法定耐用年数を気にしていない方も少なくないかもしれません。
しかし、築年数が古い場合は、安心して住むためにも建物の構造別の耐用年数についても把握しておくと良いでしょう。
ここでは、建物の構造別の耐用年数を解説します。

構造別の耐用年数

アパートやマンションなどの賃貸物件は、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造などで建てられています。
国税庁によって定められた建物の法定耐用年数は以下のとおりです。

●木造：22年
●鉄骨造：19～34年
●鉄筋コンクリート造：47年

一般的に、アパートは木造のものと鉄骨造のものがあり、マンションは鉄筋コンクリート造で建てられています。
このように、木造と鉄筋コンクリートでは耐用年数が大きく違うのが特徴です。

耐用年数と寿命は異なる

法定耐用年数は、使用するにあたって本来期待する役割を果たすとされる年数のことです。
そのため、法定耐用年数を過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではありません。
耐用年数を過ぎても、修繕工事をしっかりとおこなっていれば、まだまだ十分に住むことが可能です。

まとめ

築古物件は、家賃が安く探しやすいメリットがある一方で、耐震性が懸念されます。
一方で、築浅物件は、キレイで最新の設備が整っているため、人気が集中しやすく希望どおりの部屋を探しにくいデメリットがあります。
どちらもメリットやデメリットがあるため、築年数以外の条件も優先し部屋探しをするのがおすすめです。

病気や転職、介護など、さまざまな理由から住宅ローンの返済が家計に重くのしかかることはあるものです。
住宅ローン返済の負担を軽減する方法として「リースバック」がありますが、買取価格はどのくらいになるのか、疑問をお持ちの方はいるでしょう。
今回はリースバックをしたときの買取価格の相場と家賃相場を、家賃を抑える方法と併せて解説します。

リースバックにおける買取価格の相場

リースバックを選択したときの買取相場は、一般的な仲介および買取による不動産取引と比べて、約10～20％安い価格になりやすいです。
不動産の状態などさまざまな要素により買取価格の相場は上下し、仲介による不動産売却や不動産会社による買取の相場より30～40％ほど安くなるケースもあります。

リースバックによる買取相場が安くなる理由

リースバックを利用すると買取価格の相場が安くなる背景には、不動産会社による利回り重視の考え方が関係しています。
不動産投資を通じて家賃収益を得たいと考える不動産会社は、利回りを踏まえたうえで各物件の査定をおこないます。
利回りは以下の計算式で算出可能です。
利回り ＝ 1年あたりの家賃収入 ÷ 買取価格
安い価格での買取を実現できれば利回りが高くなるため、リースバックをすると一般的な売却や買取よりも相場が安くなります。
またリースバック契約の終了後に不動産を売却し、利益を得たいと考える不動産会社も買取価格を安く抑える傾向が高く、相場が安くなりやすいです。
仮にリースバック契約時の不動産市況が良いとしても、売却時の状況は見通せないため、売却損のリスク回避に向けて買取価格は安くなりやすいでしょう。

築年数が買取相場に与える影響

基本的に築年数が一定以上経過した不動産は、新築物件と比較して買取価格が高くなりやすいです。
不動産の価値でみれば築年数が浅い物件のほうが高いですが、リースバックにおける買取価格の判断には価格の値下がりにともなうリスクが大きく関係します。
基本的に築年数が浅い不動産は将来的に市場価格が大きく下落する危険性があり、築年数がある程度経過した不動産は市場価格の下落リスクが少ないと言われます。
築年数が浅い不動産では、リースバックから売却までの期間が長くなるほど価格が安くなり売却益が減少するため、築年数が古い不動産のほうが有利なのです。

地域が買取価格に与える影響

リースバックの買取価格相場には、地域の差が関係します。
不動産会社などリースバックを通じて不動産買取を希望する方は、借主が家賃を滞納したときに不動産を売却して資金回収をおこなうのが一般的です。
もしもの事態を考えると、不動産売買が成立しやすいほうが滞納分の家賃を回収しやすく、首都圏や都市部など不動産取引が積極的な地域は相場が高い傾向にあります。
反対に、地方など不動産取引が活発におこなわれない地域は、買取価格の相場が低くなりやすいです。

利回りを考慮したリースバックにおける家賃相場

リースバックをしたときの家賃は以下の計算式で算出可能です。
1か月あたりの家賃 ＝ 不動産の買取価格 × 期待利回り ÷ 12か月
期待利回りとは、不動産の買取価格に対する1年あたりの家賃割合を示す数値で、パーセンテージで表されます。
具体的には不動産の種別や築年数、リースバック運営を担う会社の方針などで左右されますが、不動産の買取価格の7～13％の間に設定されるのが一般的です。
リースバックをする不動産の買取価格を800万円と仮定し、期待利回りが7％と13％のケースを比較した結果は以下のとおりです。

●7％ ＝ 800万円 × 7％ ÷ 12か月 ＝ 約46,666円
●13％＝ 800万円 × 13％ ÷ 12か月 ＝ 約86,666円

1年で換算すると期待利回りが7％だと56万円、13％では104万円となり、期待利回り率の設定で家賃に大きな差が生まれることがわかります。
なお、リースバックを利用すると、一般的な賃貸物件を借りるよりも家賃が高くなりやすいことを覚えておきましょう。

リースバックにおける家賃相場が高くなる理由

リースバックをすると家賃相場が高くなると言われる理由には、家賃を設定する仕組みが関係します。
周辺地域の相場をもとに家賃を決定する一般的な賃貸物件とは異なり、リースバックでは不動産の買取価格を参考に家賃を決めます。
ゆえに不動産の買取価格が高くなるほど、家賃もほかの賃貸物件の相場と比べて高くなりやすいのです。
とくに住宅ローンが多く残っている不動産のリースバックでは、ローンを完済して買取先の不動産会社が抵当権を抹消する必要があり、家賃も高額になる傾向があります。
また、物件への思い入れが強い点も、リースバックしたときに家賃が高額になりやすい理由のひとつです。
多少であれば高い家賃を負担してでも同じ家で暮らしたいとの考えから、不動産会社に高めの家賃を提示されても受け入れやすいのです。

リースバックによる家賃を抑える方法

高額傾向にあると言われるリースバックの家賃を抑えるには、不動産の買取価格と期待利回りを下げるための対策が重要です。

家賃を抑える方法1．買取価格を交渉する

家賃を少しでも抑えるには、まずリースバックを依頼する不動産会社に買取価格の値下げを交渉すると良いでしょう。
リースバックでは不動産の買取価格の高さに応じて家賃も高くなる仕組みであり、買取価格を安くしてもらえれば家賃負担の大幅軽減が期待できます。
今後の家賃負担を少しでも軽くしたいなら、事前に買取価格や家賃に関して相談できるか尋ねてみてください。
買取価格が必要以上に高くなると家賃も高くなるため、少しでも抑えられるよう交渉してみましょう。
事実、リースバック前の面談で家賃を可能な限り抑えたいと伝えたところ、相場を約2万円下回る家賃を提示されたケースもあります。
子どもの進学費用など必要な金額だけを調達したいのであれば、金額を計算したうえで買取価格を提示するのもおすすめです。
ただし、家賃を抑えるために買取価格を下げすぎるのはNG行為です。
リースバックの目的は、あくまでもまとまった資金の調達がメインであり、希望よりも安い金額での買取になると、リースバックを選択した意味がなくなる可能性があります。
買取価格や家賃を交渉し、納得のいく結果に結び付けるためにも、将来必要になる資金をなるべく正確かつ具体的に算出することが大切です。

家賃を抑える方法2．買い戻しの希望を伝える

家賃を少しでも安く抑えるコツとしては、将来的に買い戻しを検討している旨を伝えて買取価格を安くする方法もあります。
リースバックは、一度買い取ってもらった不動産を買い戻せる点が特徴です。
実際に、できるだけ家賃を抑えたい旨とともに将来物件の買い戻しを考えていることを伝え、相場より約5万円以上安い家賃で契約したケースもあります。
買取価格を抑えれば家賃の負担軽減につながるだけでなく、買取を依頼した不動産を買い戻しやすくなるため、現在生活している家を手放したくない方にはおすすめの方法と言えるでしょう。

まとめ

リースバックをしたときの買取価格の相場は、仲介や買取よりも安くなる傾向が強いです。
家賃は周辺の相場ではなく買取価格に応じて決められるため、基本的に高い金額になりやすい点にも注意が必要です。
少しでも家賃を抑えたいなら、面談の段階で買取価格を安くできないか交渉してみることをおすすめします。

不動産売却で利益が出ると、その金額に応じた税金がかかります。
その税金を計算する際に用いるのが、減価償却というものです。
土地や建物を売る行為は、日常的におこなうものではないため、どのようなものなのかお悩みになる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、減価償却とはなにか、計算方法や注意点について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における減価償却とは？

まずは、減価償却とはなにかについて解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、経年劣化により資産の価値を徐々に減少させる会計処理のことです。
減価償却費とは、その処理によって算出された金額を指します。
たとえば、事業を行っている場合、業務で使用する機材や道具を購入することがあります。
購入時に一度に経費として計上するのではなく、徐々に計上することによって、税金の負担を分散させることが可能です。

減価償却の狙いとは？

不動産売却における減価償却は、事業で用いる場合とは少し異なる意味合いを持ちます。
前述のとおり、土地や建物を売却して利益が生じた場合、その金額に応じた税金が課されるでしょう。
利益は譲渡所得、税金は譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
不動産売却で得た総収入（買主から支払われた金額）-（取得費+譲渡費用）
買主から支払われた金額がすべて利益になるわけではなく、取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
取得費とは、建物の建築費用や不動産取得税、売買契約書にかかる印紙税などです。
譲渡費用とは、土地や建物を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが該当します。
ただし、建物の建築費用は取得費に含まれますが、売却時にはそのまま計上することはできません。
建物は築年数が経過することで資産価値が減少するためです。
減価償却費とは、資産価値が減少した分を経費として計上し、譲渡所得税を正しく算出するために使用されます。
なお、譲渡所得税は所有期間によって以下のように税率が異なります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.32％

所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得の税率が適用され、税金の負担が大きくなります。
土地や建物を売却する際は、減価償却費だけでなく、所有期間と税率の関係についても理解しておく必要があるでしょう。

土地は対象外？

土地は経年劣化しないものとみなされるため、減価償却は適用されません。
そのため、不動産売却後の税金を計算する際は、建物部分のみ減価償却をおこないます。

不動産売却で出てくる減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却で出てくる、減価償却費の計算方法について解説します。

どのような方法を用いる？

減価償却の計算方法には定額法と定率法の2つがありますが、不動産売却の場合は定額法を用いて計算しましょう。
定額法とは、取得費用を耐用年数で均等に割り、毎年同じ金額を償却する方法です。
平成28年4月1日以降に購入した不動産は、定額法のみが適用されます。
定額法の計算方法は、以下のとおりです。
建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
少し複雑なので、いくつかのステップにわけて計算するのがおすすめです。

計算方法1：購入費用を調べる

まず、不動産の購入費用を調べます。
売買契約書や工事請負契約書などから、購入金額を確認してください。
前述のとおり、土地は減価償却の対象外となるため、建物部分のみを算出します。

計算方法2：償却率を確認する

建物の購入費用が把握できたら、次に償却率を確認しましょう。
償却率は、建物の建築方法や材質などによって異なります。
償却率は、以下のように定められています。

●木造：0.031
●鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015
●レンガ造・石造・ブロック造：0.018

木造一戸建てを売却する場合は、0.031を当てはめて計算します。

計算方法3：経過年数を当てはめる

最後に、経過年数を当てはめると減価償却費が算出することができます。
経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの期間です。
端数は、6か月以上の場合は1年とし、6か月未満の場合は切り捨てましょう。
たとえば、購入して20年3ヶ月後に売却する場合、経過年数は20年となります。

建物の購入費用がわからない場合は？

築年数が古い建物や相続で取得した実家などの場合、当時の売買契約書を紛失していることがあります。
取得費の領収書や請求書が見つからないこともあるでしょう。
そのような場合、概算取得費として売却価格の5％を計上します。
また、売買契約書や工事請負契約書がない場合、以下の方法で購入費用を調べることが可能です。

●標準建築単価から予想する
●固定資産税評価額から調べる
●消費税の金額から調べる

方法としてまず挙げられるのは、標準建築単価を用いて予想することです。
標準建築単価とは、国土交通省が公表している、1㎡あたりの工事費用の平均値です。
売却したい建物の築年数や構造、床面積から、どのくらいの費用がかかったかを調べることができます。
また、固定資産税評価額を基に調査することも可能です。
固定資産税は、土地と建物にそれぞれ課税される税金です。
土地評価額と建物評価額の比率から、建物の価格を把握することができます。
消費税の金額から調べる場合、売買契約書における消費税の記載の有無を確認します。
契約書のフォーマットや記載方法によっては、土地と建物の消費税が分かれていない場合もあるでしょう。
土地には消費税がかからないため、消費税の金額から建物のみの価格を調べることが可能です。
ただし、これらの方法は計算が少し複雑になるため、不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産売却時によく出てくる減価償却費の注意点

最後に、不動産売却時によく出てくる減価償却費の注意点について解説します。

注意点1：概算取得費を用いると損をする可能性がある

注意点としてまず挙げられるのは、概算取得費を用いると損をする可能性があることです。
概算取得費とは、前述のように取得費が不明な場合に計上できるものです。
しかし、概算取得費よりも実際にかかった経費の方が多ければ、その分譲渡所得が高く計上されます。
譲渡所得が多ければ、その分譲渡所得税も増え、税金の負担が大きくなります。
損をしないためには、取得費がわかる書類をできる限り多く集めることが重要です。

注意点2：譲渡損失を事業所得や給与所得から損益通算できない

譲渡損失を、事業所得や給与所得から控除できないことも、注意点の一つです。
土地や建物を売って赤字になった場合、その損失はほかの譲渡所得から控除することができます。
しかし、控除しきれなかった損失は、事業所得や給与所得から損益通算することができません。
長期譲渡所得に該当する居住用不動産の場合、一定の条件を満たすと、売却した翌年に損益通算することが可能です。

まとめ

減価償却とは経年劣化によって資産の価値を、少しずつ減らしていく会計処理のことで、建物部分のみに適用されます。
定額法という方法を用いて、建物の購入費用や償却率、経過年数などを計算式に当てはめて算出します。
概算取得費を用いると損をする可能性があることや、ほかの所得と損益通算できないことなどが注意点です。

不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、その中でも仲介手数料はとくに大きな金額です。
どれくらいの費用が必要になるのか、不安に感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、仲介手数料の概要や計算方法、そして安さだけで業者を選ぶ際のリスクについて分かりやすく解説します。

不動産売却時の仲介手数料とはなにか

不動産を売却する際には、仲介手数料という費用が発生します。
この手数料は、不動産会社が売主と買主を結びつけ、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
まずは、仲介手数料に関する詳細や注意点について解説します。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社が売買契約を成功させた際に支払われる報酬であり、不動産会社の主な利益源です。
そのため、契約が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。
これは成功報酬制に基づく仕組みであり、売主にとってリスクの少ない費用体系といえます。

仲介手数料に含まれる業務

仲介手数料には、不動産会社が提供する以下のような業務の費用が含まれています。

●適切なアドバイス（市場の動向や適正価格の提示など）
●広告活動（チラシの作成、不動産情報サイトへの掲載など）
●購入希望者への案内（内覧や物件説明を実施）
●交渉および契約手続き（売却条件の調整や契約書類の作成など）

ただし、法律により仲介手数料の上限が決められているため、上記の範囲を超えた特別な依頼をする場合は別途費用が発生することがあります。
たとえば、高額な特別広告の実施や、遠方に出向いての買主対応などが該当します。
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料は、売買契約が成立して初めて支払い義務が生じます。
支払いタイミングは、契約時に半額、引渡し時に半額を支払うのが一般的です。
ただし、不動産会社によっては引渡し時に一括で支払うケースもあるため、事前に確認が必要です。
支払い方法は現金が主流ですが、振込を受け付ける場合もあります。
契約締結日までに必要な金額を準備しておきましょう。
なお、買主から手付金を受け取る場合、その一部を仲介手数料に充てることも可能です。
不動産売却時には、仲介手数料がどのように設定されているか、支払い条件などを事前に確認することが大切です。
不明点がある場合は、不動産会社に遠慮なく相談しましょう。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法

不動産を売却する際に発生する仲介手数料は、物件価格に応じて異なるため、計算方法を正しく理解しておくことが大切です。
続いては、仲介手数料の仕組みや計算方法について解説します。

仲介手数料のルールと計算方法

仲介手数料には、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が定められています。
この上限額は物件の売買価格によって変わり、次のように計算されます。
売買価格が400万円を超える場合：物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
売買価格が200万円超～400万円以下の場合：物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売買価格が200万円以下の場合：物件価格（税抜）×5％＋消費税
この計算方法を用いることで、上限額を簡単に求めることができます。
たとえば、売買価格が3000万円の物件では、以下のように算出します。
『3000万円×3％＋6万円＋消費税』
上記の計算方法を用いて、自身の物件に該当する仲介手数料を確認しましょう。

消費税が仲介手数料に適用される理由

仲介手数料には消費税が課されます。
これは、不動産会社の仲介業務が「事業としておこなわれるサービス」とみなされるためです。
一方で、物件の売買価格そのものに消費税がかからないケース（たとえば、土地や個人が売主の中古マンション）でも、仲介手数料には消費税が加算されます。
不動産会社が提示する手数料が税別表示か税込表示かを確認し、正確な支払額を把握してください。

仲介手数料の上限と交渉の可能性

仲介手数料は法律で上限が定められているため、それを超える請求は違法です。
しかし、上限額は一律の定価ではなく、不動産会社との交渉次第で調整が可能な場合もあります。
仲介手数料が高額に感じられる場合や、サービス内容に疑問がある場合は、遠慮なく相談や値引き交渉をおこないましょう。
具体的には、値下げ交渉のポイントとして費用面だけでなく、アフターサポートや担当者との相性を比較検討するなどの視点も挙げられます。
仲介手数料の計算方法を正しく理解することで、不動産売却時の費用をより適切に管理することができます。
不動産会社の説明や提示額に疑問があれば、しっかり確認し、不明点を解消するよう心掛けてください。

不動産売却時に仲介手数料の安さだけで業者を選ぶリスクとは

不動産売却にかかる仲介手数料は、不動産会社によって設定が異なり、手数料を無料または割安にする会社も増えています。
一見、費用が抑えられる点で魅力的に感じるかもしれませんが、手数料の安さだけで業者を選ぶと、思わぬリスクを伴う場合があります。
最後に、注意すべきポイントです。

仲介手数料が安い業者に潜むリスク

仲介手数料が無料または割安を謳う不動産会社は、サービスの質や範囲が制限されている可能性があります。
たとえば、広告予算を削減することで物件の露出が減少し、売却までの期間が長引くリスクがあります。
また、買主との交渉が不十分になることで、売却価格が本来の適正価格を下回る可能性も否定できません。
具体的には、以下のようなリスクが考えられるでしょう。

販売活動が十分におこなわれない可能性

手数料を低く設定している会社は、広告費用や営業活動にかけるコストを削減することがあります。
結果として、物件の露出が減り、買い手が見つかるまでに時間がかかる、あるいは理想の条件で売却できない場合があります。

売却価格を不当に下げられるリスク

早く売却を完了させるために、不動産会社が売主に売却価格の値下げを勧める場合があります。
適正価格は市場動向や周辺相場を参考に不動産会社が提示する金額ですが、手数料が安い業者の場合、その価格を意図的に下げられる可能性もあります。

アフターフォローの不足

手数料が安い分、担当者の対応が不十分だったり、契約後のサポートが不足するケースもあります。
たとえば、内覧希望者の問い合わせに対するレスポンスが遅れるなど、売却チャンスを逃しかねない場面が生じることもあるでしょう。
手数料の安さの理由や具体的なサービス内容を確認し、コスト削減がどの部分に影響しているのかを把握することが重要です。
仲介手数料以外にも、不動産売却にはさまざまな費用がかかります。
以下の項目に注意し、トータルコストを抑える方法を検討しましょう。

●印紙税（不動産売買契約書に貼付する税金）
●抵当権抹消登記費用（ローンが残っている場合に必要な手続き費用）
●住所変更登記費用（登記上の住所と現住所が異なる場合の変更手続き）
●引っ越し費用（現在の住居を売却する際に必要となるコスト）

これらの費用を事前に見積もり、無駄を省くことで、仲介手数料だけに頼らずコストを抑えられます。

信頼できる業者を選ぶために

不動産会社を選ぶ際は、手数料の安さだけでなく、信頼性や対応力を重視しましょう。
具体的には次のような点を確認します。

●営業担当者と直接話し、信頼できる担当者がいるか確認する
●過去の取引実績を参考にする

インターネットの口コミや、知人・友人の評判をチェックし、契約後のサポート体制などが実際はどのようであるかも含めて比較検討すると安心です。
仲介業者を選ぶ際には、長期的な視点で「どれだけ満足のいく売却ができるか」を基準に検討しましょう。

まとめ

不動産売却時の仲介手数料は成功報酬として発生し、物件価格に応じて法律で上限額が定められています。
手数料の安さを重視すると、販売活動が不十分になったり、売却価格が適正よりも下がるリスクがあります。
信頼性やサービス内容を考慮し、不動産会社を選ぶことが重要です。

ライフスタイルの変化をきっかけに、新しい賃貸物件を検討される方もいらっしゃるでしょう。
賃貸物件には退去の予告期間が定められおり、「引っ越したい」と思ってすぐに実行できるわけではありません。
この記事では、賃貸物件の退去における予告期間の長さ、退去時の手続き方法について解説します。
これから賃貸物件を退去しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

賃貸物件の解約予告期間とは

賃貸物件を退去したい場合、借主にその旨を伝える「解約予告」が必要です。
はじめに、解約予告の期間と解約予告が必要な理由を解説します。

解約予告期間とは

賃貸の解約予告とは、借主や貸主が賃貸借契約の期間満了前に解約の意思を事前に伝えることを指します。
賃貸物件を借りる際は賃貸借契約を結び、期限が来たら更新または契約を解消して退去となります。
中途解約を希望する場合は、契約期間満了日を待たずに、契約したい旨を告知しなければなりません。
賃貸借契約で定められた解約に必要な申し出の期間を、解約予告期間といいます。
たとえば解約予告期間が1か月であれば、退去する1か月前までに告知が必要です。
なお、解約予告は借主がおこなう場合もあれば、貸主から言い渡される場合もあります。

解約予告が必要な理由

解約予告が設けられているのは、貸主の収入を維持するためと、貸主・借主間のトラブルを回避するためです。
借主が突然退去すると空室ができ、家賃収入が途絶えてしまうため、賃貸経営が難しくなってしまいます。
解約予告期間があることで、貸主は余裕をもって次の入居者を募集でき、継続的に家賃収入を得られるようになります。
また借主からしても、事前に予告を受けずに急に退去を求められると困ってしまいますよね。
あらかじめ退去の日がわかっていれば、引越し費用の調達や転居先を探す時間を確保できます。
なお、予告を怠ると貸主から違約金を求められる可能性があるため、必ず解約予告期間は守るようにしてください。
解約予告期間は賃貸借契約書に記載されているので、引っ越しを検討し始めたら契約書を確認しておきましょう。

借主事情と貸主事情の違い

借地借家法では、「貸主からの途中解約や更新拒絶通知は正当事由がある場合にのみ認められる」と定められています。
借主が途中で退去したい場合に正当事由は求められませんが、貸主側から退去を申し出る際は正当事由が必要です。
正当事由とは、建物の老朽化や災害による損壊・滅失で居住が危険な状態である、再開発事業の計画があるなどです。
また借主が家賃滞納を繰り返している、嫌がらせなどの迷惑行為をしているなど、貸主の素行が原因となって退去を命じられることもあります。

賃貸物件の解約予告期間はどのくらいの長さ？

賃貸物件を退去する際は告知が必要とわかりましたが、どのくらいの期間が設けられているのでしょうか。
ここからは、解約予告期間の長さと、期限を過ぎてしまった場合の対処法などを解説します。

予告期間は1か月から3か月

賃貸物件の解約予告期間は、物件によっても異なりますが、1か月から3か月程度が一般的です。
これは居住用物件の場合で、飲食店等の貸しテナントの解約予告期間は、3か月から6か月程度と少し長めに設定されています。
貸しテナントは住居用の賃貸物件と比べて入居者が見つかりにくく、原状回復にも時間がかかるためです。
また引越しを急ぐ理由がなく、いつ退去しようかお悩みの場合は、終了月の家賃を確認してから決めるのがおすすめです。
月割りの場合は、月初めで退去しても1か月分の家賃を支払わなければならず、新居と二重に家賃を支払う期間が発生してしまいます。
引越し費用の負担を軽減するためにも、契約書で予告期間と終了月の家賃を確認してから、引越し日を決めるようにしましょう。

予告期間を過ぎたらどうなる？

仕事や学業が忙しく、「契約書を見たら予告期間を過ぎていた」ということもあるでしょう。
予告期間を過ぎてしまったら、基本的には過ぎた日数分の家賃を日割り計算で支払うことになります。
解約予告のタイミングが更新時期とかぶっている場合は、更新料を求められることもあるため注意が必要です。
ただし貸主との関係性によっては、数日程度であれば見逃してくれるケースもあります。
解約予告期間が過ぎていることに気付いたら、その時点で速やかに貸主に相談しましょう。

解約予告を取り消したい場合は？

退去を申し出たものの、状況が変わって「やっぱり住み続けたい」となることがあるかもしれません。
この場合に退去の取り消しが可能かどうかは、次の入居者が決まっているかによって異なります。
次の入居者がすでに見つかっており、賃貸借契約を結んでいる場合は退去を取り消せない可能性が高いです。
入居者がまだ見つかっていなければ、貸主との相談によって退去を取り消せるかもしれません。
基本的には退去の取り消しはできないと考えた上で、引越しを検討することが大切です。

賃貸物件の解約予告期間を守るために必要なこと

スムーズに解約手続きを進めるには、解約予告期間を守ることが大切です。
解約予告期間を守らないと、余分な費用が発生するほか、貸主とトラブルに発展する可能性があります。
最後に、解約予告の方法とトラブルを避けるための注意点について解説します。

解約予告の方法

解約予告をおこなう場合、貸主に対して解約通知書を提出する必要があります。
まずは電話で貸主に退去したい旨を伝え、どのように手続きを進めるのか確認しましょう。
解約通知書は賃貸借契約書と一緒に渡されているケースが多く、その場合は必要事項を記入して提出します。
貸主によっては、予告を受けてから必要書類を送ったり、他の必要書類を求めたりする場合もあります。
スムーズに手続きを進めるためにも、電話連絡の際に必要書類や今後の流れを確認しておきましょう。
なお、書類の提出を不要とする貸主もいますが、口頭のみで済ませるのはおすすめできません。
口約束だけで退去を進めてしまうと、あとで「言った言わない」のトラブルに発展する恐れがあります。
万が一トラブルに発展した際に証拠として残せるよう、書面で解約の意思を伝えることが大切です。
また、貸主によっては書類が届いた日を予告日とする場合もあれば、電話連絡日を予告日と見なす場合もあります。
貸主と借主の間で解釈が異なることのないよう、予告日がいつになるのかも確認しておくことをおすすめします。

解約予告期間に関する注意点

先述したように、契約期間や予告期間は賃貸借契約書に記載されています。
引越しを検討し始めたら、まずは賃貸借契約書をチェックし、いつ退去が必要かを考えましょう。
契約期間が満了する前に退去したい場合は、終了月の家賃についても確認しなければなりません。
また解約予告期間や家賃の支払いだけでなく、原状回復についてもあわせて確認しておく必要があります。
原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、借主が借りた部屋を入居時の状態に戻して貸主に返す義務です。
賃貸物件によっては、原状回復の特約や依頼先の指定などがあるため、そこも含めて確認することをおすすめします。

まとめ

賃貸物件を退去する際には、事前に定めた期間内に退去したい旨を告知しなければなりません。
住居用賃貸物件の解約予告期間は1か月から3か月が一般的で、期限を過ぎると余分な費用を支払うことになります。
貸主とのトラブルを避けてスムーズに手続きを進められるよう、引越しを検討し始めた時点で賃貸借契約書を確認し、予告期間や家賃の支払いについてもよく理解した上で、退去のタイミングを判断しましょう。

賃貸借契約を締結する際には、原則として連帯保証人が必要です。
諸事情により連帯保証人を変更したいとなった場合、入居後でも可能なのでしょうか。
この記事では、賃貸物件の連帯保証人を変更できるのか、注意点もあわせて解説します。
賃貸物件に入居しており、連帯保証人を変更したいとお悩みの方はぜひ参考にご覧ください。

賃貸物件の連帯保証人を変えたい！変更できる？

「そもそも連帯保証人ってどんな役割があるの？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
連帯保証人とは、物件を借りる本人に代わって債務を保証する方のことを指します。
たとえば以下のような事態が発生した場合、連帯保証人は借主に代わって責任を負わなければなりません。

●借主が家賃を支払わなかった
●借主が退去費用を支払わなかった

連帯保証人は誰でもなれるわけではなく、基本的には両親や兄弟、叔父や叔母などの親族に限ります。
ただし親族であっても、借主と生計を共にしている配偶者は、原則として連帯保証人になることはできません。

保証人の変更は可能

保証人が死亡したり保証人から解除をお願いされたりした場合、保証人の変更が必要ですよね。
このような場合、管理会社や大家さんから承諾を得ることで、賃貸物件の保証人を変更することができます。
反対に、承諾を得られなければ、保証人を変更することはできないということです。
たとえば、現在の保証人よりも収入が少ない方に変更するケースなどは、承諾を得るのは難しいでしょう。
賃貸物件の保証人は変更できるものの、必ずしも許可されるとは限らないということを理解しておきましょう。

管理会社や大家さんの承諾を得るためには？

賃貸物件の保証人を変更する場合は、契約時と同じように審査を通過する必要があります。
管理会社や大家さんに保証人の変更を認めてもらうためのコツを確認しておきましょう。
収入が安定している方に頼む
保証人の変更を希望する場合は、現在の保証人と同等またはそれ以上の収入がある方が望ましいでしょう。
保証人は借主の家賃未払いなどのリスクを負うことから、審査時には支払い能力が重視されるためです。
現在の保証人よりも収入が少ない方だと、管理会社や大家さんにとってリスクが大きく、変更を断られる可能性があります。
保証会社を利用する
保証人を頼める方がいない場合は、保証会社を利用するのがおすすめです。
保証会社とは、借主が家賃を滞納した際などに支払いを肩代わりしてくれる会社です。
ただし保証会社の肩代わりはあくまで一時的な措置であり、滞納した分の費用は保証会社に対して支払う必要があります。
物件によっては、管理会社や大家さんがあらかじめ保証会社を指定しているケースもあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

賃貸物件の連帯保証人を変えたい！変更が必要になるケースとは

今は問題なくても、後から連帯保証人の変更が必要になる可能性は十分にあり得ます。
どのような場合に連帯保証人の変更が必要になるのか、状況を確認しておきましょう。

保証人の支払い能力が著しく低下した

保証人の支払い能力が低下した場合は、保証人を変更しなければなりません。
支払い能力が低下する原因として、退職や療養、転職による給料の減少などが挙げられます。
退職しても十分な収入が見込めるなら保証人を継続できますが、保証能力が下がる場合は変更が必要です。
なお、保証人が亡くなった場合は、原則として相続人が保証を引き継ぎます。
そのため、借主本人が相続人に該当する場合は、速やかに他の保証人を探さなくてはいけません。

連帯保証人との関係が悪化した

連帯保証人との関係が悪化したり疎遠になったりして、連帯保証人から変更を要望されることがあります。
連帯保証人は貸主の未払いリスクを背負うわけですから、変更を要望されたら応じるしかないでしょう。
ただし、このような場合も、管理会社や大家さんが変更に同意しなければ保証人は変更できません。

保証会社が倒産した

先述したように、物件によっては連帯保証人ではなく、保証会社への加入を条件にしているところもあります。
このような場合は保証会社と契約を結んでいるかと思いますが、保証会社が倒産すると保証を受けられなくなります。
保証会社は参入障壁が低いとされていますが、保険会社などのような厳しい基準がなく、倒産するケースも少なくありません
保証会社は滞納された賃料を回収する会社なので、回収できなければ負債となって倒産する可能性があります。
倒産により保証を受けられなくなった場合、管理会社や大家さんはほかの会社へ加入することで対応するのが一般的です。
しかし物件によっては保証会社ではなく、連帯保証人を立てるように要求されるケースもあります。

賃貸物件の連帯保証人を変えたい！変更時の注意点

トラブルを避けて円滑に手続きを進めるためには、変更時の注意点を把握しておくことが大切です。
最後に、保証人を変更する際に注意したいポイントを解説します。

保証人変更の手続きには費用がかかる

保証人を変更する際は、まず管理会社や大家さんに連絡し、承諾を得られたら新たに賃貸借契約を結びます。
その時に管理会社や不動産会社から、約1～3万円の事務手数料を求められることがあります。
保証人が変更を希望する場合は、費用の支払いで揉めないよう、誰が負担するか話し合っておくことが大切です。

新しい保証人には早めに連絡を入れる

保証人の変更手続き時をおこなう際には、新しい保証人が以下の書類を準備しなければなりません。

●身分証
●印鑑証明
●住民票
●収入証明

印鑑証明や住民票は、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアのマルチコピー機などで取得できます。
マイナンバーカードがない場合は、平日に住民登録地の市区町村役場へ行って取得しなければなりません。
また収入証明が手元にない方は、勤め先の会社に発行してもらう必要があります。
会社によっては発行に時間がかかることもあるので、新しい保証人には早めに連絡を入れ、必要な書類を伝えておきましょう。

保証人の申し出による変更には対応してもらえない

保証人変更の申し込みは連帯保証人ではなく、借主本人がおこなわなければなりません。
保証人が変更を希望する場合は、借主を通して管理会社や大家さんに連絡し、承諾をもらう必要があります。
基本的に保証人自ら掛け合っても変更には応じてもらえませんが、例外もあるため特別な事情がある場合は相談してみましょう。

遠方に住んでいる親族を保証人に変更するのは難しい

親族であれば、どなたでも保証人になれるわけではありません。
兄弟や両親などであっても、他国などの遠方に住んでいる場合は、保証人として認められないケースが高いでしょう。
万が一滞納などが起きた場合に、保証人が国外に住んでいると連絡が取りにくく、リスクが高いと判断されるためです。
国内であれば、遠方に住んでいても郵送で書類のやり取りができますが、不備があればその都度送り返す手間がかかります。
手続きが長引き、希望する日時に入居できない可能性もあるので、近隣に依頼できる方がいない場合は保証会社への加入を検討しましょう。

まとめ

管理会社や大家さんから承諾をもらえば、賃貸物件の保証人は変更することが可能です。
変更時には新たに審査を受けなければならず、支払い能力が重視されるので、現在の保証人と同等またはそれ以上の収入がある方に依頼することをおすすめします。
保証人を依頼できる方がいない場合は、保証会社を利用するという選択肢もあるので、管理会社や大家さんに相談してみると良いでしょう。

不動産の売却を考えているときに知っておきたいポイントのひとつに、売却益があります。
売却益は売主が自分で計算する必要があり、そもそも売却益とは何なのかを把握していないと困りやすいため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却時の売却益とは何かにくわえ、計算方法や節税方法も解説します。

不動産売却時の売却益とは

不動産売却時の売却益とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

売却益の概要

売却益とは、不動産売却によって得られた利益です。
不動産は価格の相場が高く、建物や土地を売却するとまとまった臨時収入を得られる可能性があります。
一見すると、この臨時収入が利益にあたりそうですが、買主から受け取った金額がそのまま売却益になるわけではありません。
利益を計算するには、元手としてかかったお金を差し引く必要があります。
また、不動産の売却益においては、特別控除がいくつか用意されている点に注意が必要です。
利益の有無はさまざまな要因で変わるため、後述する式で個別に計算する形となっています。
不動産売却で高額な臨時収入があっても、売却益を得たとは限らない点は、基本としてよくチェックしたいところです。

売却益を調べる必要性

専用の式を使って売主が自分で売却益を計算しなくてはならないのは、不動産売却時の税金が関わっているためです。
不動産の売却益は課税対象とされており、売却益を得た売主は確定申告をとおして税金を納める仕組みとなっています。
不動産の売却益に対する税金は、毎年発生する固定資産税などと異なり、市区町村からの通知がありません。
状況に応じて申告や納税を適切に済ませるため、不動産売却を終えたら、まずは売却益の有無を調べることが大事です。
売却益が出ていたら、不動産売却をおこなった年の翌年に確定申告をおこないます。
確定申告の期間は2月16日から3月15日までです。
必要な確定申告が3月15日までに終わらなかったときは無申告と扱われ、追徴課税を受けてしまいます。
該当年の申告期間にもれなく確定申告を済ませられるよう、売却益の計算やそのあとの申告手続きは、スケジュールにしっかり組み込んでおきましょう。

不動産の売却益を計算する方法

不動産の売却益を計算する方法は以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記の式で計算した売却益は、不動産売却後に発生する譲渡所得税の課税対象となるため、課税譲渡所得とも呼ばれます。
式自体はそれほど難しいものではありませんが、それぞれの項目が何を指しているのかには注意が必要です。

取得費

取得費とは、売却した不動産の取得にかかった費用です。
具体的には、購入当時に支払った不動産の本体価格や仲介手数料、登記の費用などが該当します。
また、購入後におこなったリフォームの費用、利用したローンにかかった金利分などは、取得費に含まれます。
さらに、登記の手続きで発生した司法書士への報酬を含められるなど、取得費は多岐にわたるため、計上もれが出ないように注意しましょう。

建物の取得費を計算するときの注意点

売却した不動産に建物があるときは、減価償却の手続きをしなくてはなりません。
減価償却とは、経年劣化にともなう価値の下落を反映する手続きです。
具体的には、減価償却費を計算し、建物の取得費から差し引きます。
減価償却費の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
減価償却は、経年劣化の可能性がある建物に限った手続きです。
そのため、減価償却費は建物の代金だけを使って計算するものであり、土地代を含めない点がポイントです。
償却率は建物の構造に応じて決まり、木造では0.031、軽量鉄骨造では0.025、鉄筋コンクリート造では0.015となっています。
最後の経過年数とは、不動産を購入してから過ぎた期間です。
購入から10年住んでいた不動産なら10年となるなど、建物の築年数とは異なります。
減価償却費を計算して建物の取得費から差し引けば、減価償却は完了です。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却にかかった経費です。
不動産売却は買主から代金を受け取れるだけでなく、売主側にさまざまな出費が発生するものです。
出費の例には、売買の仲介を頼んだ会社に支払う仲介手数料、事前に建物を取り壊したときにかかる解体費用などが挙げられます。
不動産売却にかかった経費は譲渡費用にできるため、忘れずに計上しましょう。

特別控除

特別控除とは、何らかの特例を利用するときに発生するものです。
たとえば、居住用の不動産を売却したときは、3,000万円の特別控除の特例を使える可能性があります。
実際に使用すると、売却益を計算するとき、3,000万円分の特別控除が適用されます。
特別控除がいくらになるかは、使用する特例次第です。
使用予定の特例にあわせて、特別控除がいくらなのかをしっかり確認しましょう。
なお、特例は適用要件があるため、希望すればどなたでも利用できるとは限りません。
特例を利用したいときは、適用要件を事前に一度確認することが大事です。

不動産の売却益に関する節税方法

不動産の売却益に関する節税方法は以下のとおりです。

特別控除の適用を受ける

不動産売却後に節税したいときは、売却益をできるだけ抑えることが大事です。
売却益を小さくできるほど課税対象額を抑える形となり、税金が少額となります。
しかし、取得費や譲渡費用だけでは、売却益を抑えるにも限界があるものです。
そこで、節税を希望するなら、特別控除の適用を受けられないかを一度考えることをおすすめします。
売却する不動産が自宅なら、先述した3,000万円の特別控除の特例を利用できる可能性があります。
通常より売却益を3,000万円少なく計算できるため、一定の節税が可能です。
自宅として使っている家屋を売却するなど、特例の適用要件をすべて満たせるかどうかを一度調べてみましょう。
また、3,000万円の特別控除の特例は、相続した空き家を売却するときにも利用できる可能性があります。
適用要件には、相続開始の直前まで被相続人が居住していたことなどが挙げられます。
特別控除額は同じでも、自宅と相続した空き家では適用要件が異なる点に注意が必要です。

売却損が出たときに適用される控除

不動産売却後に利用できる控除には、売買の結果が赤字だったときを想定したものがあります。
売却損が出たときは、発生した赤字を節税に活用できないかを一度考えてみましょう。
売却損において利用できる特例には、居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例などがあります。
制度名のとおり、これは居住用財産の買い替えにともなって売却損が出たときを想定した特例です。
実際に利用できると、旧居の売却によって生じた売却損を、同年の給与所得や事業所得などから控除できます。
ほかの所得から控除しきれなかった売却損は、翌年以後3年間にわたって繰り越しでの控除が認められます。
このように発生した売却損でほかの所得を相殺できるため、節税が可能です。
本特例の適用要件には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上になっていることなどがあります。
適用要件を満たさないと、売却損が出ていても節税は難しいため注意が必要です。

まとめ

売却益とは、不動産売却によって得られた利益であり、具体的な金額は規定の式を使って売主側で計算する仕組みです。
計算方法は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」であり、主な注意点には建物の取得費を計算するときは減価償却が必要なことなどが挙げられます。
売却益に関する節税方法には、特例による特別控除や売却損が出たときの控除をできるだけ適用することが挙げられます。